Charges et amortissements : Que peut-on déduire en LMNP ?
7 juil. 2025
2 minutes
Le régime réel du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un excellent levier pour réduire l’impôt sur vos revenus locatifs. Contrairement à la location vide ou au Micro-BIC, il permet de déduire toutes les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier.
Pourquoi choisir le régime réel en LMNP ?
Régime réel ou Micro-BIC : quelles différences ?
Lorsque vous déclarez vos revenus de location meublée, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le Micro-BIC ou le réel simplifié.
Le Micro-BIC est la solution la plus simple sur le plan administratif. Vous déclarez vos loyers bruts (charges comprises) et l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % si votre bien est classé en meublé de tourisme). Vous n’avez donc aucune charge réelle à justifier.
Le régime réel, lui, est un peu plus exigeant car il nécessite de tenir une comptabilité, mais il est souvent beaucoup plus intéressant financièrement : toutes vos charges réelles sont déduites, ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier. Dans de nombreux cas, cela permet de neutraliser une grande partie, voire la totalité, des revenus locatifs imposables.
Exemple :
Si vous percevez 12 000 € de loyers annuels, le Micro-BIC vous permet de déduire un abattement fixe de 6 000 €. Avec le réel, si vos charges et amortissements dépassent ces 6 000 €, vous êtes gagnant ! C’est très fréquent, surtout si vous avez eu des frais d’acquisition, un crédit ou des travaux importants.
Avantages fiscaux du régime réel pour les loueurs
L’atout majeur du régime réel est qu’il reflète la réalité de vos dépenses. Vous pouvez notamment :
Déduire toutes vos charges réelles : frais de gestion, réparations, assurance, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.
Amortir chaque année une part de la valeur de votre bien immobilier, hors terrain, ainsi que le mobilier et les équipements.
Éventuellement générer un déficit reportable (hors part d’amortissement) qui viendra réduire vos bénéfices futurs.
De nombreux investisseurs LMNP parviennent à neutraliser leur revenu locatif imposable pendant de nombreuses années grâce à l’amortissement. Ce levier fait du LMNP une véritable niche fiscale.
Quelles charges peut-on déduire en LMNP ?
Liste des charges courantes déductibles
Pour être rentable, un investissement locatif doit être bien géré et bien déclaré. Avec le régime réel LMNP, toutes les charges liées directement à l’activité de location meublée sont potentiellement déductibles. Voici une liste non-exhaustives des dépenses que vous pouvez inscrire dans votre comptabilité :
Les primes d’assurance PNO(propriétaire non occupant) et éventuellement l’assurance loyers impayés.
Les charges de copropriété payées pour l’entretien des parties communes, l’ascenseur, etc.
Les frais d’entretien et de petites réparations, comme la plomberie, la peinture ou le remplacement d’un équipement.
Les factures de consommation d’énergie (électricité, gaz, Internet), si elles restent à votre charge.
Les honoraires de gestion locative si vous confiez la gestion à une agence immobilière.
Les frais d’annonces, de mise en location et de changement de locataire.
Les intérêts d’emprunt et les frais bancaires liés au crédit immobilier.
La taxe foncière, ainsi que la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), obligatoire pour les loueurs.
Les frais de notaire pour l’acquisition peuvent être comptabilisés en charges sur plusieurs années (par amortissement).
Les frais de déplacement ou indemnités kilométriques pour gérer le bien.
Les honoraires d’expert-comptable et logiciels spécifiques LMNP.
Pour maximiser vos déductions, il est essentiel de tout conserver : devis, factures, justificatifs. Ces documents peuvent être demandés en cas de contrôle fiscal.
Quelles conditions pour déduire une charge ?
Pour qu’une charge soit considérée comme déductible, elle doit remplir certaines conditions :
Être justifiée par une facture ou un document officiel.
Être nécessaire pour exploiter le logement en location meublée.
Être réellement payée et datée après le début d’activité.
Être proportionnée et cohérente au regard du montant des loyers.
Les frais de notaire ou les gros travaux (rénovation lourde, création d’une pièce, changement de structure…) sont le plus souvent immobilisés : ils ne sont pas déduits en une seule fois, mais amortis sur plusieurs années. D’où l’importance d’un bon suivi comptable.
Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?
Amortir le logement : méthode et durée
L’amortissement est l’arme secrète du régime réel : il permet de constater, chaque année, une perte de valeur comptable du bien loué. Or, cette perte est déductible de vos recettes locatives.
En pratique, on décompose la valeur du bien :
Le terrain ne s’amortit pas. Sa valeur est estimée à 10 % à 30 % du prix total, selon la localisation.
Le bâti principal (murs, structure) est amorti sur 30 à 40 ans.
Les éléments techniques : toiture, électricité, plomberie… sur 10 à 20 ans.
Les améliorations intérieures : cloisons, sols, menuiseries, peuvent s’amortir sur 10 à 15 ans.
Exemple : vous achetez un studio pour 150 000 €, dont 20 % pour le terrain. La base amortissable est donc 120 000 €.
Amortir le mobilier et les travaux
Le mobilier est également amortissable : canapé, lit, électroménager, luminaires, vaisselle… On parle généralement d’une durée de 5 à 10 ans, car l’usure est plus rapide.
Exemple : vous équipez votre appartement pour 8 000 € de meubles et électroménager. Si vous les amortissez sur 8 ans, cela vous permet de déduire 1 000 € par an supplémentaires.
Idem pour certains travaux lourds : création d’une salle de bain, changement d’une cuisine complète… Ces dépenses peuvent être amorties sur 10 à 15 ans, selon leur nature.
Grâce à l’amortissement, de nombreux loueurs LMNP réduisent significativement, voire totalement, le bénéfice imposable de leur location meublée pendant plusieurs années.
Quelques rappels importants
Les amortissements LMNP ne peuvent pas créer de déficit reportable, mais l’excédent d’amortissement est conservé d’année en année et viendra s’imputer sur vos bénéfices futurs.
Depuis la réforme de 2025, à la revente d’un bien loué meublé au régime réel, la plus-value immobilière est calculée en tenant compte des amortissements déjà pratiqués.
Concrètement, ces amortissements viennent diminuer le prix d’acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Ainsi, la part amortie n’est plus exonérée d’impôt à la revente
Conclusion
Le régime réel LMNP est l’une des solutions fiscales préférées des investisseurs en location meublée. Grâce à lui, vous pouvez déduire toutes vos charges réelles, amortir votre bien immobilier et votre mobilier, et ainsi optimiser au maximum votre imposition.
Ainsi, pendant de nombreuses années, vous encaissez vos loyers tout en payant peu ou pas d’impôt.
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