Location Meublée : LMNP ou LMP, quel statut choisir pour votre investissement locatif ?
7 juil. 2025
2 minutes
Parmi les différents régimes fiscaux offerts aux investisseurs immobiliers, la location meublée offre des avantages importants, notamment grâce à la possibilité d’amortir le bien et de déduire de nombreuses charges.
Comprendre les bases : points communs entre LMNP et LMP
Les deux statuts relèvent du même régime de revenus : les BIC (bénéfices industriels et commerciaux). À la différence des revenus fonciers classiques (location nue), les revenus BIC permettent une approche comptable plus souple, avec la possibilité de recourir à l’amortissement du bien et à la déduction des charges réelles.
Principaux avantages communs
Amortissement du bien (hors terrain)
Déduction des charges : intérêts d’emprunt, assurance, travaux, taxe foncière, frais de gestion...
Éventuelle exonération d’impôt pendant plusieurs années grâce aux déductions et amortissements
Régimes fiscaux accessibles
Micro-BIC (abattement de 50 % sur les recettes) si recettes < 77 700 € (LMNP uniquement)
Réel simplifié : déclaration au réel avec tenue comptable obligatoire (LMNP et LMP)
Le statut LMNP : souplesse et accessibilité pour les particuliers
Conditions d’accès au statut LMNP
Pour être considéré comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il faut que les recettes annuelles tirées de la location meublée soient inférieures à 23 000 €, ou qu’elles demeurent inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, bénéfices non commerciaux, etc.).
Si ces deux conditions ne sont pas remplies, vous passez automatiquement en LMP.
Traitement fiscal en LMNP
Déclaration dans la catégorie des BIC non professionnels
Possibilité d’opter pour le régime réel pour amortir le bien
Les déficits BIC sont reportables uniquement sur les revenus BIC LMNP pendant 10 ans
Traitement social en LMNP
Pas de cotisations sociales SSI
Prélèvements sociaux (17,2 %) sur le résultat imposable
Fiscalité en cas de revente
Régime des plus-values des particuliers
Exonération totale possible au bout de 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux
Profil idéal : il s’agit d’un investisseur particulier percevant un revenu locatif modéré, dont l’objectif principal est de se constituer une rente et de préparer la transmission de son patrimoine.
Le statut LMP : pour les investisseurs professionnels ou patrimoniaux
Conditions d’accès au statut LMP
Pour être Loueur Meublé Professionnel, il faut remplir cumulativement :
Avoir des recettes locatives > 23 000 €/an, et
Que ces recettes représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal
L'Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n'est plus obligatoire depuis 2020.
Traitement fiscal en LMP
Le statut de LMP implique une déclaration des revenus dans la catégorie des BIC professionnels. Il permet de pratiquer des amortissements (le régime réel est alors obligatoire) et d’imputer les déficits sur le revenu global sans plafond, avec la possibilité de reporter ces déficits sur six ans.
Traitement social en LMP
Affiliation obligatoire au régime SSI (ex-RSI)
Cotisations sociales élevées (env. 30 % du résultat imposable, minimales en cas de déficit)
Fiscalité en cas de revente
Le statut de Loueur Meublé Professionnel relève du régime des plus-values professionnelles, avec la possibilité de bénéficier d’une exonération totale si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes restent inférieures à 90 000 € par an en moyenne sur deux ans.
Profil idéal : cet investisseur dégage une forte rentabilité locative et souhaite imputer les déficits sur son revenu global. Son projet s’inscrit dans une logique professionnelle ou à long terme, avec une succession anticipée en ligne de mire.
Comment choisir ? Nos conseils pratiques
Cas n°1 : vous investissez seul avec un bien à petit loyer
Revenu locatif < 15 000 €/an, charges faibles
Choix conseillé : LMNP micro-BIC pour la simplicité
Cas n°2 : vous avez un crédit immobilier sur 20 ans
Fort levier bancaire, amortissement utile
Choix conseillé : LMNP réel pour optimiser la fiscalité
Cas n°3 : vous gérez plusieurs biens et êtes à temps partiel ou à la retraite
Recettes > 23 000 €, revenus professionnels faibles
Choix conseillé : basculer en LMP pour bénéficier des exonérations à la revente
Le choix entre LMNP et LMP ne repose pas uniquement sur le niveau de revenus locatifs. Il dépend aussi de vos objectifs patrimoniaux, de votre situation familiale, de votre tolérance administrative, et de votre stratégie à long terme.
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