Location meublée ou location nue : quelle stratégie choisir pour optimiser votre investissement locatif ?
7 juil. 2025
3 minutes
Quand on démarre un investissement locatif, une question revient toujours : faut-il opter pour une location meublée ou une location nue ? Ce choix est crucial, car il impacte directement votre rentabilité, votre fiscalité et votre gestion au quotidien.
Location meublée : définition et obligations légales
Qu’est-ce qu’un logement meublé ?
Un logement en location meublée doit être prêt à accueillir un locataire sans qu’il ait besoin d’acheter quoi que ce soit d’autre que ses effets personnels. Depuis le décret du 31 juillet 2015, la loi précise la liste du mobilier et des équipements obligatoires pour qu’un logement soit considéré comme meublé.
Équipements minimums pour une location meublée
Pour qu’un logement soit conforme à la location meublée, il doit comprendre :
Un lit avec couette ou couverture
Des rideaux ou volets pour occulter les fenêtres
Des plaques de cuisson
Un four ou un micro-ondes
Un réfrigérateur avec compartiment congélateur
De la vaisselle et des ustensiles de cuisine
Une table et des sièges
Des étagères ou rangements
Des luminaires
Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Un bien bien équipé est plus attractif, ce qui permet de demander un loyer plus élevé qu’en location nue.
Loyers plus élevés : l’atout de la location meublée
Pourquoi la location meublée est souvent plus rentable ?
La location meublée est reconnue pour offrir une rentabilité brute supérieure. En moyenne, un bien loué meublé se loue 20 % plus cher qu’un logement équivalent en location nue. Dans les villes étudiantes ou touristiques, cet écart peut grimper à 30 %.
Exemple concret : un studio à Lille se loue 550 euros en location nue. Meublé avec soin, ce même studio peut facilement se louer 700 euros par mois, soit 1 800 euros de revenus supplémentaires par an.
Les avantages fiscaux de la location meublée
L’autre point fort de la location meublée, c’est la fiscalité.
Avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous avez le choix entre :
Le régime Micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs (jusqu’à 77 700 euros par an).
Le régime Réel, qui permet de déduire toutes vos charges réelles (taxe foncière, assurances, intérêts d’emprunt…) et surtout d’amortir le bien et le mobilier.
Cet amortissement réduit drastiquement vos revenus imposables, ce qui permet souvent de ne pas payer d’impôts sur vos loyers pendant plusieurs années.
Location nue : une stabilité rassurante
Pourquoi choisir la location nue ?
La location nue reste un choix apprécié pour sa stabilité. Un bail en location nue dure 3 ans minimum, renouvelable tacitement, ce qui garantit une occupation plus longue. Les locataires restent souvent plusieurs années, ce qui limite les périodes de vacance locative et les coûts liés aux relocations.
Les avantages de la location nue
Moins de gestion au quotidien
Moins de rotations de locataires
Moins de frais de remise en état entre deux locations
Pas d’investissement initial dans le mobilier
Pour un investisseur qui préfère la tranquillité et la stabilité locative, la location nue est une option rassurante.
Bail et préavis : les différences entre meublé et location nue
Durée du bail et dépôt de garantie
Location nue : bail de 3 ans minimum, renouvelable.
Location meublée : bail de 1 an minimum (ou 9 mois pour un étudiant).
Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges maximum pour la location nue, 2 mois maximum pour la location meublée.
Préavis
Préavis pour le locataire : 3 mois en location nue (1 mois en zone tendue), 1 mois en meublé.
Préavis pour le propriétaire : 6 mois en location nue, 3 mois en meublé.
Ces différences de durée et de préavis influencent le turnover et la flexibilité du bailleur.
Fiscalité de la location nue
Régimes fiscaux pour la location nue
En location nue, la fiscalité est moins avantageuse que pour la location meublée. Deux options existent :
Micro-foncier : abattement de 30 % sur les revenus, jusqu’à 15 000 euros de loyers par an.
Régime réel foncier : déduction des charges réelles (travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, taxe foncière…). Mais aucun amortissement possible.
Contrairement à la location meublée, les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles en location nue. La rentabilité nette est ainsi souvent inférieure.
Location meublée ou location nue : quelle option pour quel projet ?
Quand choisir la location meublée ?
La location meublée est idéale pour :
Louer à des étudiants, jeunes actifs ou salariés en mobilité
Louer en saisonnier dans une zone touristique
Maximiser ses revenus locatifs et profiter du statut LMNP.
C’est la solution parfaite si vous acceptez une gestion plus active pour gagner en rentabilité.
Quand choisir la location nue ?
La location nue convient mieux si vous recherchez :
Des locataires stables (familles, couples)
Moins de gestion
Une occupation longue durée
Un bail plus protecteur pour le locataire
Conclusion : location meublée ou location nue, que choisir ?
Le choix entre location meublée et location nue doit être aligné avec votre stratégie patrimoniale. Si votre objectif est de maximiser la rentabilité tout en optimisant la fiscalité, la location meublée est clairement la plus intéressante grâce au régime LMNP et à l’amortissement. Si vous privilégiez la stabilité locative et une gestion simplifiée, la location nue reste une valeur sûre.
Dans tous les cas, comparez attentivement la rentabilité brute et nette, en tenant compte des coûts de gestion, de la fiscalité et du type de locataires que vous souhaitez attirer.
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