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Les revenus pris en compte par les banques pour calculer votre capacité

Les établissements prêteurs s’appuient sur vos revenus stables et réguliers pour évaluer votre solvabilité. Sont généralement intégrés :

• vos salaires nets (hors primes exceptionnelles),

• vos revenus locatifs existants, souvent pondérés à 70 % ou 80 % pour anticiper les éventuelles vacances locatives et frais de gestion,

• vos revenus financiers ou pensions, s’ils sont récurrents et justifiés.

  
  

Dans le cadre d’un investissement locatif, les banques peuvent également prendre en compte une partie des loyers futurs attendus. Là encore, elles appliquent généralement un abattement de 20 à 30 % afin de rester prudentes. Cela permet aux investisseurs de ne pas voir leur capacité d’emprunt totalement bloquée par le nouveau crédit immobilier, puisque le bien génère lui-même des revenus.

En revanche, les primes ponctuelles, bonus exceptionnels ou revenus irréguliers (micro-entreprise, freelancing sans historique solide) sont rarement intégrés au calcul, car jugés trop aléatoires.

Les charges mensuelles qui réduisent votre potentiel d’emprunt

À l’inverse des revenus, la banque va examiner vos charges financières, c’est-à-dire toutes les dépenses régulières qui pèsent déjà sur votre budget. Elles sont essentielles car elles viennent directement réduire votre capacité d'emprunt.

Parmi ces charges, on retrouve :

• Les mensualités de crédits en cours : prêt immobilier, crédit auto, prêt étudiant, crédit à la consommation…

• Les pensions alimentaires ou compensatoires que vous versez chaque mois.

• Les engagements contractuels comme un leasing automobile, un crédit renouvelable ou tout autre abonnement avec financement.

• Les découverts bancaires récurrents ou dettes personnelles déclarées.

Ces charges sont considérées comme des obligations incompressibles, car vous ne pouvez pas y échapper. Les dépenses courantes (loyer, factures d’énergie, alimentation, loisirs) ne sont pas intégrées dans le calcul du taux d'endettement, mais elles impactent indirectement le critère du reste à vivre.

En résumé, plus vos charges financières sont élevées, plus votre capacité d'emprunt diminue. C’est pourquoi il est souvent conseillé de rembourser ou regrouper certains crédits avant de solliciter un prêt immobilier.

Le taux d'endettement: la règle des 35 % à connaître

Le taux d’endettement est la clé de voûte du calcul. Il correspond au ratio suivant :

Taux d'endettement = Charges financières/Revenus nets×100

En France, la règle appliquée par la majorité des banques est de ne pas dépasser 35 %. Cela signifie que vos mensualités de prêt (nouveau crédit inclus) ne doivent pas représenter plus d’un tiers de vos revenus. Cette limite est un repère, mais certaines banques peuvent accepter un taux légèrement supérieur si le reste à vivre est jugé confortable.

Au-delà du taux d’endettement, les conseillers bancaires accordent une grande importance au reste à vivre : la somme qu’il vous reste chaque mois après paiement de vos charges et crédits.

Par exemple, un foyer gagnant 6 000 € par mois avec 35 % d’endettement aura un reste à vivre d’environ 3 900 €, ce qui est confortable. À l’inverse, un foyer gagnant 2 000 € avec le même taux d’endettement ne disposera que de 1 300 € pour toutes ses autres dépenses, ce qui sera jugé plus risqué.

Le reste à vivre permet donc d’ajuster l’analyse au-delà de la simple formule, et peut faire la différence dans l’acceptation d’un dossier.

Revenus, charges, taux d’endettement et reste à vivre sont les quatre piliers qui déterminent votre capacité d'emprunt. Maîtriser ces critères, c’est savoir exactement sur quelles bases la banque va évaluer votre projet immobilier.