Villes où investir
5 déc. 2025
3 minutes
Investir dans l’immobilier locatif à Paris 11, c’est viser l’un des arrondissements les plus vivants, connectés et recherchés de Paris. Entre République, Voltaire, Bastille et Oberkampf, le 11ᵉ attire une population jeune, mobile et exigeante, prête à payer pour vivre au cœur de la vie parisienne. La demande locative y est exceptionnellement forte, soutenue par un tissu culturel riche, une densité de commerces unique et une desserte exceptionnelle. Pour un investisseur, c’est un territoire où la mise en location est rapide, la vacance faible et la visibilité très solide.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Paris 11 ?
Un arrondissement jeune, dynamique et extrêmement recherché
Le 11ᵉ est l’un des arrondissements les plus densément peuplés et les plus jeunes de Paris. Il attire majoritairement des jeunes actifs, des cadres, des indépendants et des étudiants, séduits par la vie de quartier, les bars, les restaurants et l’animation culturelle. Ce profil sociologique soutient une demande locative très élevée, en particulier pour les studios et les deux-pièces situés près des transports.
La vie quotidienne est un argument central : rues animées autour d’Oberkampf, atmosphere conviviale autour de Voltaire, axes commerçants à Charonne ou Faidherbe. Cette accessibilité à une vie urbaine authentique crée un marché où la location se fait vite et durablement, avec des locataires solvables et fidèles.
Des prix encore raisonnables pour un secteur très demandé
L’immobilier dans le 11ᵉ oscille entre 9 300 et 11 800 €/m² selon les quartiers. Ce niveau de prix, plus accessible que le Marais voisin ou les 10ᵉ et 4ᵉ arrondissement, renforce l’intérêt du secteur pour un investissement locatif, surtout compte tenu de la demande continue.
Les micro-marchés y sont contrastés : les secteurs proches de République ou Faidherbe-Chaligny affichent les prix les plus élevés, tandis que certaines zones autour de Nation ou Parmentier restent légèrement plus accessibles. Ces variations permettent d’adapter la stratégie : cibler un quartier très demandé pour sécuriser la valeur, ou miser sur un secteur en progression pour améliorer la rentabilité.
Une demande locative portée par les jeunes actifs et les profils mobiles
Le 11ᵉ est un arrondissement très prisé par les jeunes actifs travaillant dans les pôles tertiaires du centre ou de l’est parisien (République, Sentier, Bastille, Nation). La proximité des lignes 1, 5, 8 et 9 assure une mobilité rapide, ce qui renforce la demande sur les petites surfaces. Les studios et deux-pièces rénovés se louent en quelques jours.
Les appartements familiaux trouvent également preneur, mais auprès d’un public très spécifique : couples avec jeunes enfants recherchant une ambiance vivante mais un logement calme en arrière-cour. Pour un investissement locatif, cette segmentation fine permet d’ajuster le type de bien en fonction de son budget et de son objectif.
Un arrondissement qui évolue grâce à ses pôles urbains structurants
Le 11ᵉ bénéficie d’un tissu urbain en constante amélioration : requalification de République, dynamisme de Bastille, commerces renouvelés, nouveaux restaurants, espaces piétonnisés autour de Charonne ou Faidherbe. Ces transformations renforcent l’attractivité de l’arrondissement et soutiennent la valorisation des biens situés dans les rues les plus calmes ou proches des axes modernisés.
La montée en gamme de certains secteurs — notamment autour de Voltaire et Parmentier — a attiré une population plus CSP+, souvent plus exigeante en termes de qualité du logement. Pour un investisseur, cette évolution crée un contexte favorable pour des biens rénovés, bien isolés ou mieux agencés.
Dans le 11ᵉ arrondissement, Beanstock a identifié pour Timothée un studio de 14,3 m² au potentiel bien exploitable. Après une rénovation efficace, l’investissement délivre aujourd’hui de belles performances : 4 % de rentabilité nette et une rentabilité des capitaux investis de 7,9 % !
Les meilleurs quartiers du 11ᵉ pour un investissement locatif
Oberkampf – Parmentier : l’un des secteurs les plus dynamiques et recherchés de Paris
Oberkampf et Parmentier concentrent restaurants, bars, cafés et commerces tendance. C’est l’un des quartiers préférés des jeunes actifs, attirés par l’animation locale et la proximité des lignes 3, 5 et 9. Les studios et deux-pièces rénovés y trouvent preneur extrêmement vite, avec une tension locative parmi les plus fortes de Paris.
Les prix y sont élevés mais soutenus par une demande solide. Pour un investissement locatif, c’est un secteur idéal pour garantir une mise en location rapide et une stabilité du rendement.
Voltaire – Charonne : ambiance vivante et forte attractivité locative
Voltaire – Charonne propose une ambiance vivante mais plus résidentielle que le très central Oberkampf. Les commerces, les cafés et la vie de quartier attirent une population jeune et dynamique, cherchant un cadre de vie accessible et connecté. Les petites surfaces rénovées se louent très vite, particulièrement autour des stations Charonne et Voltaire.
Ce quartier offre un bon compromis : une ambiance recherchée, une demande solide et des prix légèrement inférieurs à Oberkampf. C’est un terrain intéressant pour un premier investissement locatif.
Bastille – Ledru-Rollin : centralité, prestige et forte stabilité
Autour de Bastille et Ledru-Rollin, le marché locatif est extrêmement stable. Les commerces, les transports et la proximité immédiate du Marais attirent une population CSP+ en recherche de logements de qualité. Les deux-pièces bien rénovés sont particulièrement prisés, et les locataires y restent souvent plusieurs années.
Les prix y sont plus élevés, mais la sécurité locative est très forte. Pour un investisseur, ce secteur est intéressant pour une stratégie patrimoniale fondée sur la stabilité et la valeur long terme.
Nation – Rue des Boulets : un secteur plus accessible, idéal pour un premier investissement
Le secteur Nation – Rue des Boulets est l’un des plus accessibles du 11ᵉ, tout en bénéficiant d’une excellente desserte (lignes 1, 2, 6, 9 et RER A). La demande locative y est très solide, portée par des jeunes actifs cherchant un appartement fonctionnel près des transports.
Les studios et deux-pièces rénovés y se louent en quelques jours, avec des prix d’acquisition légèrement plus abordables que dans les zones centrales. Pour un premier investissement locatif, c’est un secteur particulièrement cohérent.
Dans le 11ᵉ arrondissement, Beanstock a sélectionné pour Émilie un studio de 18 m² au beau potentiel. Après une rénovation soignée, son investissement atteint aujourd’hui une performance solide : une rentabilité nette de 4,1 % et une rentabilité des capitaux investis de 8,4 % !
Ce qu’il faut retenir du 11ᵉ arrondissement
Le 11ᵉ combine dynamisme, attractivité et demande locative exceptionnelle. Sa population jeune, ses quartiers vivants, ses transports multiples et son parc ancien valorisé par la rénovation en font un territoire idéal pour structurer un investissement locatif solide. C’est un arrondissement où la mise en location est rapide, la vacance faible et la visibilité durable.
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