Villes où investir
2 déc. 2025
3 minutes
Investir dans l’immobilier locatif à Paris 14, c’est cibler un arrondissement résidentiel, équilibré et très recherché par les jeunes actifs et les familles. Entre les rues calmes d’Alésia, l’animation de Denfert-Rochereau et les transformations du quartier Montparnasse, le 14ᵉ combine qualité de vie, stabilité locative et un marché clair. Pour un investisseur, l’arrondissement offre un terrain solide, soutenu par une demande régulière et des prix encore raisonnables pour la rive gauche.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Paris 14 ?
Un arrondissement résidentiel apprécié pour sa qualité de vie
Le 14ᵉ attire une population variée : jeunes actifs travaillant à Montparnasse, familles cherchant des écoles solides, seniors souhaitant rester dans un quartier calme et bien desservi. Cette diversité sociologique crée un marché locatif large, structuré et peu sensible aux cycles économiques. Les locataires apprécient le caractère résidentiel du quartier, ses rues tranquilles, ses commerces accessibles et la présence de nombreux parcs et squares.
La vie de quartier est un élément central de l’attractivité du 14ᵉ : marchés ouverts, librairies, petits commerces, ambiance de village dans certains secteurs et animation maîtrisée autour des pôles de transport. Cette stabilité est une force majeure pour l’investissement locatif : le public est fidèle, solvable et attaché à la qualité de vie locale.
Des prix raisonnables pour la rive gauche
Avec des prix oscillant entre 9 000 et 11 500 €/m² selon les secteurs, Paris 14 reste plus accessible que les arrondissements centraux du sud parisien. Cette fourchette permet d’envisager un investissement locatif avec un budget mesuré, tout en bénéficiant de la qualité et de la stabilité de la rive gauche. Les appartements rénovés proches des transports se distinguent particulièrement grâce à une demande forte et régulière.
L’arrondissement présente toutefois des contrastes : Montparnasse et Denfert atteignent les prix les plus élevés, tandis que Didot, Porte d’Orléans ou Pernety offrent des niveaux plus abordables. Pour un investisseur, ces différences internes permettent d’ajuster le budget et la stratégie. Cibler un quartier en progression plutôt qu'un secteur déjà valorisé peut renforcer la rentabilité et le potentiel d’évolution.
Une demande locative soutenue par les jeunes actifs et les familles
Le 14ᵉ bénéficie d’une demande locative très stable, portée par les jeunes actifs travaillant à Montparnasse, Denfert-Rochereau ou Porte d’Orléans, ainsi que par des familles recherchant un cadre résidentiel et bien desservi. Les deux-pièces près des lignes 4 et 13 se louent particulièrement vite, tandis que les appartements familiaux proches des écoles restent très recherchés.
Les studios conservent une demande solide, mais elle est plus qualitative que quantitative : les locataires cherchent des biens lumineux, rénovés et situés près des transports. Pour un investissement locatif, cette exigence pousse à privilégier les logements bien agencés, modernes et performants énergétiquement.
Un arrondissement qui évolue autour de ses grands axes
Le 14ᵉ connaît depuis quelques années des transformations autour de Montparnasse, Denfert-Rochereau et Plaisance. Modernisation des espaces publics, création d’axes piétons, nouveaux commerces et réaménagement de certaines rues améliorent progressivement la qualité de vie locale. Ces changements attirent de nouveaux profils, plus jeunes, souvent CSP+, qui dynamisent le marché locatif.
Ces évolutions ne sont pas spectaculaires, mais continues. Elles renforcent la lisibilité du territoire et soutiennent une valorisation progressive des biens proches des zones modernisées. Pour un investissement locatif, cette dynamique est un signal fort : le quartier évolue, mais sans excès, ce qui garantit une progression cohérente de la valeur du parc immobilier.
Dans le 14ᵉ arrondissement, Beanstock a trouvé pour Lucas un studio de 18,7 m² avec un vrai potentiel de valorisation. Après une rénovation menée sans perte de temps, l’opération tient ses promesses : une rentabilité nette de 4,2 % et une rentabilité des capitaux investis solide de 8,9 % !
Les meilleurs quartiers du 14ᵉ pour un investissement locatif
Alésia – Mouton-Duvernet : la vie de quartier recherchée par les jeunes actifs et les familles
Alésia et Mouton-Duvernet forment l’un des secteurs les plus attractifs du 14ᵉ, grâce à leur ambiance de village, leurs commerces, leurs écoles et leur qualité architecturale. Les jeunes actifs et les familles s’y installent pour la tranquillité, la proximité des transports et la richesse de la vie locale. Les deux-pièces bien rénovés y trouvent preneur rapidement, et la tension locative est forte sur les logements familiaux.
Les prix y sont élevés, mais la stabilité du quartier et la régularité de la demande en font une zone patrimoniale solide. Pour un investissement locatif, c’est un secteur sûr, porté par un public solvable et fidèle.
Denfert-Rochereau – Daguerre : un pôle dynamique et central, idéal pour les petites surfaces
Autour de Denfert-Rochereau, le marché locatif est extrêmement dynamique. La connexion directe aux lignes 4 et 6, au RER B et au terminus d’Orlybus attire des jeunes actifs travaillant dans toute la région parisienne. La rue Daguerre et ses commerces créent une ambiance vivante, recherchée par les locataires.
Les studios et deux-pièces se louent particulièrement vite, surtout lorsqu’ils sont rénovés et situés en étage élevé. Ce secteur constitue l’un des meilleurs choix du 14ᵉ pour optimiser la rotation locative et sécuriser un rendement solide.
Montparnasse – Gaîté : un secteur en transformation soutenu par un hub professionnel majeur
Montparnasse reste un pôle professionnel central, avec des milliers d’emplois dans les tours, les entreprises tertiaires et les services. Son influence sur le marché locatif est directe : les jeunes actifs y recherchent des logements proches du métro, lumineux et récemment rénovés. La transformation du quartier, notamment autour de la gare, renforce son attractivité.
Les prix y sont plus élevés que la moyenne du 14ᵉ, mais la demande locative est très stable. Pour un investissement locatif, c’est un secteur cohérent pour cibler un public actif et mobile, avec une forte recherche de confort.
Porte d’Orléans – Didot : un marché plus accessible, idéal pour un premier investissement
Au sud du 14ᵉ, les secteurs Porte d’Orléans et Didot proposent des prix plus accessibles, tout en offrant une bonne qualité de vie : commerces, écoles, espaces verts et transports performants. Le quartier attire un public varié — jeunes actifs et familles — à la recherche de logements fonctionnels.
Ces quartiers offrent l’un des meilleurs rapports prix–loyers du 14ᵉ. Les biens rénovés se démarquent nettement et se louent rapidement, avec une demande solide pour les petites et moyennes surfaces. C’est un secteur idéal pour rechercher un rendement légèrement supérieur dans l’arrondissement.
Ce qu’il faut retenir du 14ᵉ arrondissement
Paris 14 combine qualité de vie, stabilité locative et dynamisme modéré, ce qui en fait un arrondissement fiable pour structurer un investissement locatif durable. Ses quartiers résidentiels, sa population stable et ses transformations progressives soutiennent une valorisation régulière du parc immobilier. C’est un territoire cohérent pour investir sereinement sur la rive gauche.
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