Villes où investir
1 déc. 2025
3 minutes
Investir dans l’immobilier locatif à Paris 16, c’est s’intéresser à l’un des arrondissements les plus résidentiels et prestigieux de Paris. Quartiers calmes, immeubles haussmanniens, écoles renommées et proximité du bois de Boulogne structurent un marché unique, porté par une population CSP+ à la recherche de confort et de stabilité. Pour un investisseur, le 16ᵉ n’offre pas les rendements les plus élevés de Paris, mais propose une visibilité rare et une valorisation patrimoniale solide.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Paris 16 ?
Un arrondissement résidentiel recherché pour sa qualité de vie
Le 16ᵉ arrondissement est reconnu pour son environnement paisible, ses avenues arborées, ses ambassades, ses écoles internationales et sa proximité immédiate du bois de Boulogne. Ce cadre de vie attire des familles, des cadres supérieurs, des expatriés et des professions libérales : des profils solvables, installés et exigeants. Pour un investissement locatif, cette stabilité sociologique se traduit par une demande constante pour les biens de qualité, en particulier les deux-pièces haut de gamme et les grandes surfaces familiales.
La vie quotidienne y est structurée autour de services premium : commerces choisis, restaurants, équipements sportifs, espaces verts. Cette qualité de vie « à part » explique pourquoi les biens du 16ᵉ conservent leur valeur même dans les cycles immobiliers moins favorables. Pour un investisseur, cette résilience est un atout majeur lorsqu’on cherche un placement long terme sécurisé.
Des prix élevés mais une valeur patrimoniale unique
Le 16ᵉ affiche des prix parmi les plus élevés de Paris, oscillant entre 10 000 et 14 500 €/m² selon les secteurs, avec des pointes encore plus hautes vers Passy ou Victor-Hugo. Ce niveau de prix reflète une réalité simple : l’offre est rare, et la demande pour les appartements de qualité reste forte, notamment auprès des familles et des expatriés.
L’arrondissement est également très contrasté. Les grandes artères haussmanniennes de Passy ou Victor-Hugo affichent des prix élevés, tandis que le nord du 16ᵉ — côté Porte de Saint-Cloud ou Auteuil sud — propose encore des niveaux plus accessibles. Pour un investissement locatif, ces écarts permettent de cibler un secteur aligné avec son objectif : sécurisation patrimoniale pure ou recherche d’une rentabilité légèrement meilleure dans les zones moins centrales.
Une demande locative stable, portée par les familles et les expatriés
Le marché locatif du 16ᵉ est largement porté par les familles, les cadres supérieurs et les expatriés à la recherche d’un environnement calme, sécurisé et bien desservi. Les écoles internationales, les lycées privés et la proximité des ambassades renforcent cette attractivité. Les appartements de deux à trois chambres se louent rapidement, à condition d’être bien agencés et rénovés.
Pour les petites surfaces, la demande existe mais elle est plus sélective : les studios ou petits deux-pièces se louent bien lorsqu’ils sont rénovés, lumineux et situés près d’un métro. Ce segment attire essentiellement des jeunes actifs ou des étudiants étrangers. Pour un investisseur, cette partie du marché nécessite une sélection attentive du bien, car la demande est plus qualitative que quantitative.
Un arrondissement qui valorise la qualité et la rénovation haut de gamme
Le parc immobilier du 16ᵉ est composé principalement d’immeubles haussmanniens et d’immeubles des années 1930, souvent très bien entretenus. Une partie de ce parc souffre cependant de performances énergétiques insuffisantes, en particulier dans les petites surfaces. Pour un investissement locatif, cette contrainte peut devenir un levier. Une rénovation ciblée — isolation, double vitrage, modernisation des cuisines et salles de bain — suffit souvent à repositionner le bien dans une gamme locative supérieure.
Dans un arrondissement où la concurrence se joue sur la qualité, un logement rénové se démarque immédiatement. Il attire des locataires plus stables, capables de payer un loyer élevé pour un appartement moderne dans un quartier prestigieux. Cette logique renforce la cohérence d’une stratégie patrimoniale fondée sur la qualité plutôt que sur la course au rendement.
Des quartiers très différenciés
Le 16ᵉ n’est pas un bloc homogène. Le Passy chic ne ressemble pas au nord d’Auteuil, et le secteur Victor-Hugo n’a rien à voir avec la Porte Dauphine. Ces contrastes créent des opportunités pour ajuster précisément la stratégie d’investissement. Les zones les plus prestigieuses offrent une stabilité quasi parfaite, tandis que les secteurs en bordure périphérique proposent une rentabilité brute légèrement supérieure.
Pour un investisseur, cette hétérogénéité est un avantage. Elle permet de choisir entre un placement patrimonial très haut de gamme ou un projet locatif plus équilibré dans un secteur moins central mais en progression. Comprendre ces micro-marchés est essentiel pour structurer un projet solide et aligné avec son budget.
Les meilleurs quartiers du 16ᵉ pour un investissement locatif
Passy – La Muette : l’élégance résidentielle et la stabilité patrimoniale
Passy et La Muette constituent le cœur résidentiel le plus prestigieux du 16ᵉ. Les rues calmes, les immeubles haussmanniens, les écoles de renom et la proximité immédiate du bois de Boulogne attirent une population CSP+ stable et exigeante. Les appartements familiaux y sont particulièrement recherchés, et les deux-pièces rénovés trouvent preneur rapidement auprès de jeunes actifs ou d’expatriés.
Même si les prix dépassent souvent les 13 000 €/m², cette zone offre une valeur patrimoniale exceptionnelle et une stabilité rare. Pour un investissement locatif, la vacance y est faible et la valorisation solide. C’est un secteur adapté à une stratégie long terme fondée sur la qualité et la sécurité.
Victor-Hugo – Porte Dauphine : prestige, standing et forte demande haut de gamme
Ce secteur se distingue par de grandes avenues, des immeubles bourgeois et un environnement particulièrement soigné. Les locataires recherchent ici des biens spacieux, lumineux, avec de belles hauteurs sous plafond. Ce sont principalement des familles, des cadres supérieurs et des expatriés, prêts à payer un loyer élevé pour un appartement correspondant à un standard international.
Pour un investissement locatif, la demande est très qualitative. Les biens rénovés, bien agencés et situés dans les rues calmes se louent rapidement. La valorisation y est forte, soutenue par le prestige et la rareté du parc immobilier.
Auteuil : un marché résidentiel plus accessible
Auteuil offre une ambiance plus familiale et plus accessible que Passy, tout en conservant l’élégance typique du 16ᵉ. Les prix y sont légèrement inférieurs — souvent entre 10 000 et 11 000 €/m² — ce qui permet d’envisager un investissement locatif dans un cadre premium avec un budget plus raisonnable.
Le quartier attire des familles, des jeunes actifs et des sportifs grâce à sa proximité avec Roland-Garros, Jean-Bouin et le bois de Boulogne. Les biens rénovés s’y louent particulièrement bien, et les petites surfaces en étage attirent une clientèle jeune et solvable. C’est un secteur adapté à une stratégie équilibrée : prestige + accessibilité.
Jasmin – Exelmans : un secteur calme, résidentiel et recherché
Ce secteur combine tranquillité, immeubles de qualité et bonne desserte. Les jeunes actifs y recherchent des logements fonctionnels et rénovés, proches du métro et des commerces. La demande locative y est solide, portée par une population solvable et par la proximité de nombreux établissements supérieurs et professionnels.
Pour Beanstock, Jasmin – Exelmans représente un terrain cohérent : les biens de petite et moyenne surface s’y louent rapidement, avec une valorisation progressive liée à l’amélioration continue du quartier. C’est l’un des secteurs les plus équilibrés du 16ᵉ.
Ce qu’il faut retenir du 16ᵉ arrondissement
Le 16ᵉ offre un cadre résidentiel unique, une demande locative stable et un marché composé de biens de qualité. Les secteurs prestigieux assurent une forte sécurité patrimoniale, tandis que les zones plus accessibles permettent de construire un investissement locatif équilibré et durable. C’est un arrondissement idéal pour les investisseurs qui privilégient la qualité, la visibilité et la valorisation long terme.
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