DPE et rentabilité: quel impact sur la valeur et les revenus locatifs ?
7 juil. 2025
5 minutes
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu incontournable dans l’immobilier. Au-delà d’une simple formalité administrative, il influence désormais directement la valeur d’un bien et sa rentabilité locative. Pour un investisseur, le DPE n’est plus seulement un chiffre sur une étiquette énergie : il conditionne le prix d’achat, le montant des revenus locatifs, et même la possibilité de louer le logement dans certaines conditions.
Avec la montée des exigences réglementaires et l’attention croissante des locataires aux charges énergétiques, comprendre le lien entre DPE et rentabilité est devenu essentiel. Un logement bien classé peut séduire plus facilement, se louer plus cher et prendre de la valeur, tandis qu’un bien mal noté peut voir sa rentabilité locative chuter, ou nécessiter des travaux de rénovation énergétique.
Dans cet article, nous allons vous expliquer concrètement :
comment le DPE impacte votre rentabilité locative,
quels sont les effets réels sur la valeur de votre bien et sur vos loyers,
et surtout, comment éviter les pièges et anticiper les contraintes liées à une mauvaise performance énergétique.
Que vous soyez déjà propriétaire bailleur ou futur investisseur, comprendre l’impact du DPE sur vos finances est devenu essentiel pour sécuriser et optimiser votre projet immobilier.
Le DPE, un critère déterminant pour la valeur et les revenus locatifs
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est désormais l’un des critères les plus scrutés dans une annonce immobilière. Là où l’on se concentrait autrefois presque exclusivement sur l’emplacement, la surface ou l’état général du logement, le DPE est devenu un indicateur incontournable qui influence directement la valeur de marché et la valeur locative d’un bien.
Pourquoi ? Parce qu’il renseigne de manière claire et normalisée sur les consommations d’énergie d’un logement et, par conséquent, sur son coût d’usage. Pour un acheteur comme pour un locataire, le DPE n’est pas seulement une lettre affichée dans une annonce : c’est une estimation du budget qu’il faudra consacrer chaque mois aux factures énergétiques.
L’impact du DPE sur la valeur marchande
Sur le marché de la vente, un logement bien classé (A, B ou C) bénéficie d’un avantage compétitif immédiat. Les acquéreurs savent qu’ils n’auront pas à supporter des charges énergétiques élevées et qu’ils ne seront pas confrontés à des restrictions légales de mise en location. Cela se traduit directement par une surcote de valeur. Les études menées par les notaires et l’ADEME confirment qu’un bien performant peut se vendre entre 5 % et 15 % plus cher qu’un bien équivalent mal classé.
À l’inverse, un logement mal classé, notamment F ou G, subit mécaniquement une décote importante. Les acheteurs intègrent immédiatement le coût énergétique élevé mais aussi la perspective de travaux de rénovation énergétique obligatoires pour pouvoir le louer à l’avenir. Ces logements, appelés “passoires thermiques”, peuvent perdre jusqu’à 20 % de valeur dans certaines zones.
En clair, le DPE agit comme un levier de valorisation ou, au contraire, comme un facteur de décote. Même si deux logements présentent les mêmes atouts (emplacement, surface, exposition), leur prix de marché peut fortement diverger en fonction de leur classement énergétique.
L’impact du DPE sur la valeur locative
Du côté locatif, l’effet est tout aussi fort. Un logement bien classé attire davantage de candidats, se loue plus rapidement et, dans certains cas, peut justifier un loyer légèrement supérieur. Pourquoi ? Parce que les locataires ne regardent plus uniquement le montant du loyer, mais aussi le reste à charge global : un logement mal isolé avec un loyer attractif peut finalement coûter beaucoup plus cher en factures d’énergie.
Un bien performant énergétiquement (DPE A, B ou C) rassure le locataire : il sait que ses charges seront contenues, que le logement est confortable en hiver comme en été, et que son pouvoir d’achat sera mieux préservé. Résultat : ces logements génèrent moins de vacance locative, moins de négociations sur le loyer, et une meilleure fidélisation des locataires.
À l’inverse, un logement mal classé (E, F ou G) est plus difficile à louer. Les locataires sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique et hésitent à s’engager dans un bail qui entraînera des charges mensuelles élevées. Certains vont même utiliser le mauvais DPE comme levier de négociation pour obtenir une baisse du loyer.
Pourquoi c’est crucial pour un investisseur
Pour un investisseur immobilier, le DPE est donc doublement stratégique :
Il conditionne la valeur du bien sur le marché : un mauvais classement réduit la capacité à revendre dans de bonnes conditions.
Il impacte directement les revenus locatifs : un mauvais DPE rend la location plus compliquée, fragilise la rentabilité et peut mener à des périodes de vacance plus longues.
Il faut donc comprendre que le DPE ne se résume pas à un simple indicateur technique : c’est devenu un critère de valorisation financière au même titre que l’emplacement. Un investisseur qui néglige ce paramètre risque de voir son bien perdre en valeur et sa rentabilité se dégrader.
En résumé : un bon DPE améliore la valeur de marché et sécurise vos revenus locatifs, tandis qu’un mauvais DPE entraîne décote, baisse d’attractivité et contraintes réglementaires. C’est pourquoi il est devenu un élément central de toute stratégie d’investissement immobilier.
En résumé : un bon DPE améliore la valeur de marché et sécurise vos revenus locatifs, tandis qu’un mauvais DPE entraîne décote, baisse d’attractivité et contraintes réglementaires. C’est pourquoi il est devenu un élément central de toute stratégie d’investissement immobilier.
Règles liées à un mauvais DPE : interdictions, loyers et changements à venir
Vous avez compris que le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est essentiel pour évaluer la valeur locative et la valeur de marché de votre bien. Mais êtes-vous au fait des obligations légales qui s’imposent aux logements mal classés ? Voici ce que vous devez savoir pour éviter les pièges et anticiper les évolutions réglementaires.
Interdiction progressive de louer les passoires thermiques
La loi Climat et Résilience encadre sévèrement la location des logements énergivores, selon ce calendrier :
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location, sauf exceptions très limitées.
À partir du 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F d’être interdits à la location.
À compter du 1er janvier 2034, les logements classés E seront également concernés, et ne pourront plus être loués.
Cela signifie que d’ici peu, seuls les biens classés A, B, C et D resteront autorisés sur le marché locatif. Une contrainte forte pour la rentabilité immobilière, car un bien non louable ne couvre plus ses charges !
Gel des loyers sur les logements mal classés
Depuis 2022, les logements classés F ou G sont soumis à un gel des loyers : il est interdit d’augmenter le loyer, que ce soit lors d’un renouvellement ou d’une relocation.
Résultat : vos revenus locatifs stagnent, même si les coûts (entretien, impôts, etc.) continuent de monter, impactant directement la rentabilité nette.
Mention obligatoire en annonce
Depuis 2022, les annonces immobilières doivent clairement indiquer, pour les biens classés F ou G, la mention suivante :
« Logement à consommation énergétique excessive », afin d’informer le futur locataire ou acquéreur dès le départ.
Cette transparence peut dissuader certains candidats, surtout dans un contexte de marché tendu.
Ce qui change en 2026 : une méthode de calcul révisée
Une réforme majeure du DPE est prévue dès le 1er janvier 2026 : le coefficient de conversion de l’électricité, utilisé dans le calcul de performance, sera abaissé de 2,3 à 1,9.
Conséquence attendue :
Environ 850 000 logements actuellement classés F ou G, surtout ceux chauffés à l’électricité, pourraient automatiquement remonter en D ou E sans travaux.
Cela permettra aux propriétaires concernés d’échapper aux interdictions de location planifiées et d’améliorer leur valeur locative et de marché, sans engager de rénovation immédiate.
Rappel stratégique pour un investisseur avisé
Un DPE mauvais (F ou G) = risque de vacance locative, perte de revenus (gel des loyers), obligation de mention dans l’annonce, et perspective d’interdiction de location selon le calendrier.
La réforme 2026 offre une bouffée d’oxygène pour certains biens, mais attention : ce reclassement pour les biens chauffés à l’électricité reste conditionné au mode de calcul, et ne garantit pas forcément un meilleur confort ou une isolation améliorée. Le locataire pourrait encore estimer le logement comme inconfortable
Faut-il rénover sa passoire énergétique et améliorer son DPE ou vendre ?
C’est la grande question que se posent aujourd’hui de nombreux propriétaires bailleurs. Lorsqu’un logement est classé F ou G au DPE, il devient non seulement plus difficile à louer, mais aussi moins attractif à la revente. Alors, que faire : investir dans une rénovation énergétique ou vendre le bien en l’état ?
Évaluer l’impact sur la valeur de votre bien
La première étape consiste à comparer deux éléments :
La perte de valeur causée par un mauvais DPE : une passoire énergétique peut subir une décote de 15 à 20 % sur le marché, voire davantage dans les zones tendues.
Le coût des travaux de rénovation énergétique : en moyenne, il faut compter entre 350 € et 400 € par m² pour améliorer significativement la performance énergétique d’un logement.
Exemple concret : pour un appartement de 50 m², la rénovation complète peut coûter environ 18 000 à 20 000 €. Si ces travaux permettent d’éviter une décote de 40 000 € à la revente, alors la rénovation est un investissement rentable.
La logique de rentabilité locative
Si votre objectif est de conserver le bien en location, la rénovation énergétique devient incontournable. Un logement mieux classé au DPE :
redevient louable légalement,
attire plus de locataires,
limite les négociations à la baisse,
et surtout, génère des revenus locatifs réguliers au lieu d’une vacance forcée.
En d’autres termes, les travaux vous permettent de passer d’un logement qui ne se loue pas à un logement qui se loue et rapporte.
Quand vendre reste une option
Il existe toutefois des situations où la rénovation n’est pas la meilleure option :
Si le montant des travaux est disproportionné par rapport à la valeur du bien.
Si le logement est situé dans une zone où la demande locative est faible.
Si votre stratégie est de réinvestir dans un bien plus performant, sans immobiliser de capital supplémentaire.
Dans ce cas, vendre “en l’état” peut être une décision pertinente. L’acheteur, conscient des travaux à réaliser, utilisera cet argument pour négocier le prix à la baisse, mais vous éviterez d’avoir à supporter le coût des rénovations.
Le conseil Beanstock
Avant de décider, faites vos calculs :
Comparez la décote liée au mauvais DPE avec le montant estimé des travaux.
Gardez en tête que la rénovation énergétique, même coûteuse, protège vos revenus locatifs et augmente la valeur de marché de votre bien.
En moyenne, entre 350 et 400 € par m² suffisent pour transformer une passoire énergétique en un logement performant, attractif et rentable.
Chez Beanstock, nous conseillons toujours aux investisseurs d’analyser ce rapport coût/bénéfice avant de prendre une décision. Dans la majorité des cas, la rénovation permet non seulement de préserver la rentabilité locative, mais aussi de valoriser fortement le bien sur le long terme.
Chez Beanstock nous vous accompagnons dans vos travaux de rénovation énergétique.
Comment financer une rénovation énergétique et maximiser sa rentabilité ?
1. Les aides financières disponibles
La rénovation énergétique est une priorité nationale, et l’État a mis en place plusieurs dispositifs pour aider les propriétaires.
MaPrimeRénov’
C’est la principale aide de l’État.
Elle s’adresse aussi bien aux propriétaires occupants qu’aux propriétaires bailleurs.
Le montant varie en fonction de vos revenus, de la localisation et du type de travaux (isolation, changement de chauffage, ventilation).
Dans certains cas, elle peut couvrir plusieurs milliers d’euros de travaux.
Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)
Ce dispositif oblige les fournisseurs d’énergie à financer une partie des travaux de rénovation énergétique.
Concrètement, vous recevez une prime énergie de la part d’un fournisseur (EDF, TotalEnergies, etc.) si vous réalisez des travaux éligibles.
Cumulable avec MaPrimeRénov’, ce qui peut considérablement réduire votre reste à charge.
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
Prêt bancaire pouvant aller jusqu’à 50 000 €, sans intérêts.
Idéal pour financer une partie des travaux sans alourdir le coût global de votre financement.
Remboursable sur 15 à 20 ans.
Les aides locales
De nombreuses régions, départements ou collectivités proposent leurs propres primes.
Parfois cumulables avec MaPrimeRénov’ et le CEE, elles peuvent financer une partie de l’isolation ou des équipements.
Exemple : certaines régions financent jusqu’à 50 % du coût d’un audit énergétique.
👉 En cumulant ces dispositifs, vous pouvez réduire drastiquement votre reste à charge. Dans certains cas, plus de 50 % des travaux peuvent être financés par des aides.
2. Intégrer les travaux dans votre financement immobilier
Si vous achetez un bien à rénover, vous pouvez directement inclure le montant des travaux dans votre prêt immobilier. La banque finance alors à la fois l’acquisition et la rénovation, ce qui simplifie la gestion de votre trésorerie.
Autre option : le rachat de crédit. Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien avec un mauvais DPE, vous pouvez regrouper vos crédits et y inclure un nouveau financement pour les travaux. Cela vous permet de profiter d’un taux d’intérêt compétitif et de lisser la charge sur plusieurs années.
Bien sûr, cela impacte votre TAEG, mais à long terme, les avantages sont considérables :
le bien retrouve une valeur de marché plus élevée,
il redevient louable légalement,
et vos revenus locatifs sont sécurisés.
3. Déterminer la rentabilité après travaux
Avant de vous lancer, il est essentiel de comparer :
le coût des travaux,
la plus-value immobilière que vous pouvez en tirer,
et l’impact sur vos revenus locatifs.
En moyenne, une rénovation énergétique coûte entre 350 et 400 € par m².
Pour un appartement de 60 m², comptez donc environ 21 000 à 24 000 € de travaux.
Si ces travaux permettent :
de passer d’un DPE F à un DPE C,
d’éviter une décote de 15 à 20 % à la revente,
et de sécuriser un loyer mensuel de 900 € au lieu de 700 € (grâce à une meilleure attractivité),
… alors l’opération devient rapidement rentable.
Conseil : simulez toujours la valeur après travaux (prix de marché + loyers potentiels) avant de vous décider.
4. Les avantages fiscaux liés à la rénovation énergétique
Au-delà des aides et financements, la rénovation énergétique ouvre la porte à plusieurs optimisations fiscales.
En régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : les dépenses de travaux peuvent être déduites des recettes locatives, réduisant votre base imposable.
En revenus fonciers : les dépenses de rénovation énergétique peuvent être déduites de vos loyers perçus, ce qui diminue votre imposition.
Dans certains cas, la TVA appliquée aux travaux de rénovation énergétique peut être réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.
Ces dispositifs fiscaux renforcent encore la rentabilité d’un projet de rénovation.
Le conseil Beanstock
Chez Beanstock, nous accompagnons les investisseurs dans l’analyse de ce type de décision : faut-il rénover ou vendre ?
Notre conseil est simple :
Comparez le coût réel des travaux à la perte de valeur du bien si vous ne faites rien.
Intégrez les aides financières et les avantages fiscaux dans vos calculs.
Pensez toujours long terme : un logement performant énergétiquement, c’est un bien qui se loue mieux, se revend plus cher, et reste attractif même en cas de durcissement réglementaire.
En moyenne, avec un budget de 350 à 400 € par m², vous pouvez transformer une passoire énergétique en un logement louable, attractif et rentable.
Conclusion : le DPE, un enjeu majeur pour préserver la rentabilité de votre investissement
Le DPE n’est plus un simple document obligatoire : c’est un critère clé qui influence la valeur de marché de votre bien, sa valeur locative et donc la rentabilité de votre investissement immobilier.
Un mauvais DPE (F ou G) entraîne une décote importante à la revente, complique la mise en location et peut même bloquer totalement vos revenus locatifs avec les interdictions légales à venir. À l’inverse, un bon DPE valorise votre bien, attire davantage de locataires et sécurise vos loyers sur le long terme.
Face à cette réalité, deux options s’offrent à vous : rénover ou vendre. La rénovation énergétique représente un coût, mais elle s’avère souvent rentable grâce aux aides disponibles, aux avantages fiscaux et à la revalorisation du bien. La vente, elle, reste une option si les travaux sont disproportionnés, mais implique une décote immédiate.
Notre conseil Beanstock : considérez toujours la rénovation comme un investissement stratégique, et non comme une charge. En améliorant la performance énergétique de votre logement, vous transformez une contrainte réglementaire en opportunité de valorisation et de rentabilité
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