Vous vous êtes probablement déjà dis si je gagne au loto j'achète une maison directement ! Mais ce que les riches ne vous disent pas, c'est qu'avoir la liquidité disponible pour acheter un bien est une chose, le faire en est une autre. Car l'outil préféré de la richesse c'est la dette.
À votre grand désarroi, le financement est autant, voir plus important que le bien que vous achetez. Alors, si vous agissez en tant qu'investisseur, il est essentiel de réfléchir au mode de financement.
Acheter un bien immobilier comptant signifie mobiliser votre épargne disponible pour financer la totalité du prix sans avoir recours à un crédit immobilier. Néanmoins pour certains acquéreurs, cette solution est synonyme de tranquillité d’esprit.
Acheter comptant : sérénité ou immobilisation de capital ?
Les avantages psychologiques de l’achat comptant
Payer comptant, c’est :
Devenir propriétaire immédiatement
Ne pas avoir de dettes ni de mensualités
Éviter le stress lié au remboursement d’un crédit
Réduire les frais annexes (intérêts, assurance emprunteur)
Être plus serein face aux aléas de la vie
Pour certaines personnes, cette tranquillité d’esprit peut être précieuse.
Les limites d’un achat 100 % cash
Mais attention, acheter comptant peut aussi :
Bloquer toute votre épargne dans un seul bien
Réduire votre capacité à saisir d’autres opportunités
Vous priver de l’effet de levier du crédit
Vous exposer à un manque de liquidités en cas de coup dur
Acheter comptant est donc une bonne idée si le bien que vous acheter ne vous crée pas de revenus additionnels, comme une maison secondaire (ou même votre résidence principale). En revanche, lorsque vous souhaitez investir, en contre partie de votre location vous recevrez un loyer. Et dans le cas de l'achat comptant, ce loyer vous sera directement versé à vous et vous pourrez en profiter.
Supposons un achat d'un appartement à 200 000€, vous achetez votre appartement cash. L'appartement mis en location vous rapportera 1 000€ par mois, il vous faudra donc 200 mois (soit 16 ans) pour retrouver votre mise de départ. Certes, vous bénéficiez d'une rentabilité locative intéressante de 6%, mais cet argent que vous aviez aurait pu être placé sur des actifs alternatifs avec des rendements de 7-10%.
N'oubliez pas de prendre en compte l'évolution des loyers, et la hausse du prix du bien immobilier à travers le temps.
L’effet de levier du crédit : comment ça marche ?
Recourir à un crédit immobilier vous permet de financer une partie importante de votre achat tout en préservant votre épargne. Vous profitez ainsi de ce qu’on appelle l’effet de levier.
Définition et principe de l’effet de levier
L’effet de levier consiste à utiliser l’endettement pour augmenter votre capacité d’investissement et espérer un rendement supérieur au coût de l’emprunt. Dans l’immobilier, c’est particulièrement intéressant lorsque les taux d’emprunt sont bas.
Notons qu'en utilisant un crédit pour investir, le coût total de votre remboursement sera supérieur au prix du bien. Cependant, c'est surtout votre locataire qui remboursera pour vous la plus grande partie du projet.
La banque vous demandera aussi de mettre une partie du projet en apport, entre 10% et 20% du montant du projet. Cet apport jouera sur vos mensualités, ainsi si vous souhaitez faire baisser vos mensualités vous pouvez simplement ajouté de l'apport.
En sommes, l'effet de levier, c'est utiliser votre potentielle capacité à rembourser un projet pour lever de la dette et l'utiliser, dans le cadre d'une location. En d'autres termes, votre locataire rembourse en grande partie votre crédit immobilier.
Pour que l’effet de levier soit intéressant, le rendement de vos placements doit être supérieur au coût total du crédit immobilier (intérêts, assurances, et autres frais liés à l’emprunt).
Reprenons le cas de votre bien à 200 000€, cette fois ci vous avez décidé de vous endettez à hauteur de 180 000€. Ainsi :
Vous remboursez 900€ par mois sur 20 ans
Vous gagnez 1 000€ de loyer par mois
Vous avez mobilisé 20 000€ d'épargne
Le coût de votre crédit est de 70 000€ sur la vie de votre bien, payé par votre locataire.
Dans 20 ans, vous aurez un bien qui aura été entièrement financé par vos différents locataires. Et surtout, vous avez gardé vos 180 000€ pour faire un autre projet.
Acheter comptant ou s’endetter : que choisir selon votre projet ?
Choisir entre acheter comptant ou recourir à l’endettement dépend de votre situation personnelle et du type d’investissement envisagé. Voyons deux cas pratiques : la résidence principale et l’investissement locatif.
La résidence principale
Pour l’achat de votre résidence principale, la tranquillité d’esprit prime souvent. Si vous êtes proche de la retraite, sans revenus supplémentaires, ou si l’idée d’une dette vous inquiète, acheter comptant peut être rassurant.
En revanche, si votre situation financière est stable et que vous êtes prêt à diversifier vos placements, recourir au crédit peut être judicieux.
Exemple : vous investissez dans un appartement à 300 000 €.
Option 1 : vous payez comptant. Vous n’avez plus ou peu d’épargne de précaution.
Option 2 : vous mettez 20 % d’apport (60 000 €) et empruntez 240 000 € à 3 %.
L’investissement locatif
Dans le cadre d’un investissement locatif, recourir au crédit est généralement conseillé pour profiter à fond de l’effet de levier. En effet, vos intérêts d’emprunt sont déductibles de vos loyers perçus : cela réduit vos revenus fonciers imposables et optimise votre fiscalité.
Il est essentiel de se poser la question du projet : résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif. Mais aussi, quelles sont vos perspectives à court terme ? Générer du revenu, se protéger, bénéficier d'une rente ?
Utiliser l’argent de la banque pour générer des revenus grâce aux loyers perçus : c’est tout le principe du levier. Si vos loyers couvrent tout ou partie de vos mensualités, vous vous constituez un patrimoine sans effort d’épargne supplémentaire.
Conclusion
En résumé, le choix entre acheter comptant ou profiter de l’effet de levier dépend de votre profil, de votre tolérance au risque et de vos objectifs. Si vous recherchez la sécurité et la tranquillité, acheter comptant est rassurant. Mais si vous souhaitez faire fructifier votre patrimoine, diversifier vos placements et optimiser votre fiscalité, l’endettement contrôlé grâce à l’effet de levier reste une stratégie puissante, surtout pour l’investissement locatif.
Avant de décider, comparez toujours le coût du crédit aux rendements espérés de vos placements. Et n’oubliez pas qu’un bon accompagnement financier peut vous éviter bien des erreurs !
