Faut-il acheter comptant ou profiter de l’effet de levier ?
7 juil. 2025
2 minutes
Acheter un bien immobilier comptant signifie mobiliser votre épargne disponible pour financer la totalité du prix sans avoir recours à un crédit immobilier. Pour certains acquéreurs, cette solution est synonyme de tranquillité d’esprit.
Acheter comptant : sérénité ou immobilisation de capital ?
Les avantages psychologiques de l’achat comptant
Payer comptant, c’est :
Devenir propriétaire immédiatement
Ne pas avoir de dettes ni de mensualités
Éviter le stress lié au remboursement d’un crédit
Réduire les frais annexes (intérêts, assurance emprunteur)
Être plus serein face aux aléas de la vie
Pour certaines personnes, cette tranquillité d’esprit peut être précieuse.
Les limites d’un achat 100 % cash
Mais attention, acheter comptant peut aussi :
Bloquer toute votre épargne dans un seul bien
Réduire votre capacité à saisir d’autres opportunités
Vous priver de l’effet de levier du crédit
Vous exposer à un manque de liquidités en cas de coup dur
L’effet de levier du crédit : comment ça marche ?
Recourir à un crédit immobilier vous permet de financer une partie importante de votre achat tout en préservant votre épargne. Vous profitez ainsi de ce qu’on appelle l’effet de levier.
Définition et principe de l’effet de levier
L’effet de levier consiste à utiliser l’endettement pour augmenter votre capacité d’investissement et espérer un rendement supérieur au coût de l’emprunt. Dans l’immobilier, c’est particulièrement intéressant lorsque les taux d’emprunt sont bas.
Pour que l’effet de levier soit intéressant, le rendement de vos placements doit être supérieur au coût total du crédit immobilier (intérêts, assurances, et autres frais liés à l’emprunt).
Acheter comptant ou s’endetter : que choisir selon votre projet ?
Choisir entre acheter comptant ou recourir à l’endettement dépend de votre situation personnelle et du type d’investissement envisagé. Voyons deux cas pratiques : la résidence principale et l’investissement locatif.
La résidence principale
Pour l’achat de votre résidence principale, la tranquillité d’esprit prime souvent. Si vous êtes proche de la retraite, sans revenus supplémentaires, ou si l’idée d’une dette vous inquiète, acheter comptant peut être rassurant.
En revanche, si votre situation financière est stable et que vous êtes prêt à diversifier vos placements, recourir au crédit peut être judicieux.
Exemple : vous investissez dans un appartement à 300 000 €.
Option 1 : vous payez comptant. Vous n’avez plus ou peu d’épargne de précaution.
Option 2 : vous mettez 20 % d’apport (60 000 €) et empruntez 240 000 € à 2 %.
L’investissement locatif
Dans le cadre d’un investissement locatif, recourir au crédit est généralement conseillé pour profiter à fond de l’effet de levier. En effet, vos intérêts d’emprunt sont déductibles de vos loyers perçus : cela réduit vos revenus fonciers imposables et optimise votre fiscalité.
Utiliser l’argent de la banque pour générer des revenus grâce aux loyers perçus : c’est tout le principe du levier. Si vos loyers couvrent tout ou partie de vos mensualités, vous vous constituez un patrimoine sans effort d’épargne supplémentaire.
Conclusion
En résumé, le choix entre acheter comptant ou profiter de l’effet de levier dépend de votre profil, de votre tolérance au risque et de vos objectifs. Si vous recherchez la sécurité et la tranquillité, acheter comptant est rassurant. Mais si vous souhaitez faire fructifier votre patrimoine, diversifier vos placements et optimiser votre fiscalité, l’endettement contrôlé grâce à l’effet de levier reste une stratégie puissante, surtout pour l’investissement locatif.
Avant de décider, comparez toujours le coût du crédit aux rendements espérés de vos placements. Et n’oubliez pas qu’un bon accompagnement financier peut vous éviter bien des erreurs !
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