Rupture ou fin de bail
Voici un autre point important dans l’investissement locatif, la gestion d’une rupture ou fin de bail.
Dans le but de mettre fin au bail de location, le locataire ou le bailleur prend ou donne congé par lettre recommandée avec avis de réception, par huissier ou via remise en main propre contre récépissé. Cette date détermine le début du préavis. On vous détaille les deux cas de figure de ce processus de résiliation.
Dans le cas où le locataire rompt le bail de location 🔚
Sachez, pour commencer, que le locataire peut prendre congé à tout moment. S’il dispose d’un préavis théorique d’un mois en location meublée et de trois mois en location nue (en dehors des cas spécifiques le ramenant à un mois), il peut également demander un préavis réduit en justifiant sa démarche.
Le paiement du loyer reste strictement obligatoire jusqu’à la date de fin du préavis ou, si ce dernier est réduit, jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire.
Si c’est le propriétaire qui met fin au bail de location 🛑
Celui-ci doit impérativement respecter le terme du bail pour donner congé et ne peut le faire que pour trois raisons :
Vente : le locataire a alors un droit de préemption sur le logement, en location nue seulement ;
Reprise pour occupation à titre de résidence principale ou pour loger un membre de sa famille* : le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise sont alors précisés, accompagnés si cela est pertinent de la nature du lien familial ;
Motif légitime et sérieux : cela peut être un défaut de paiement répété du loyer par le locataire, par exemple.
* Par membre de votre famille, on entend :
Conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an ;
Ascendants ou descendants ou ceux de votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire.
Après le terme du bail, vous êtes contraint.e par un préavis de trois mois en location meublée, de six mois en location nue. Le locataire peut de son côté quitter les lieux à tout moment sans préavis, il ne paye le loyer que pour la période d’occupation.
Attention, il existe des cas spécifiques où le bailleur donnant congé doit proposer un relogement adapté à son locataire :
Le locataire a plus de 65 ans avec des ressources annuelles inférieures au plafond défini par arrêté ;
Le locataire a une personne de plus de 65 ans avec ce même niveau de ressources à sa charge et vivant sous son toit, de plus les ressources cumulées du foyer n’excèdent pas le plafond associé.
Que faire en cas de désaccord ? 🗯️
Vous ou votre locataire pouvez tous deux saisir gratuitement la commission départementale de conciliation pour vous aider en cas de conflit sur la résiliation du bail. Si celle-ci échoue, le juge du tribunal d’instance vérifie la conformité à la loi du dossier. Le non-respect des règles de congé peut entraîner une amende allant jusqu’à 6000 euros.
On ne plaisante donc pas avec la happy end !