Vous êtes propriétaire à Paris et vous vous demandez quel loyer vous pouvez fixer ? Ou locataire qui veut vérifier que son loyer est bien légal ? L'encadrement des loyers, c'est le sujet qui revient dans toutes les conversations sur l'immobilier parisien. Introduit pour la première fois dans la capitale en 2015, puis renforcé en 2020 dans le cadre de la Loi Élan, l'encadrement des loyers vise à contrer la hausse démesurée du montant du loyer et assurer une certaine équité entre locataires et propriétaires. On vous explique tout, clairement.
C'est quoi exactement l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers a été instauré pour la première fois à Paris à titre expérimental par la loi ALUR de 2014, suspendu fin 2017, puis relancé en juillet 2019 par la loi ELAN. Depuis, tous les baux signés à Paris intra-muros sont concernés.
Le principe est simple : le dispositif impose aux bailleurs de respecter des plafonds définis chaque année par arrêté préfectoral, en fonction de la zone géographique et du type de bien. Il s'applique aussi bien lors de la première mise en location que lors du renouvellement du bail.
Le loyer médian à Paris est de 26,60 €/m², un niveau bien supérieur au reste de la France et à l'agglomération parisienne (17,7 €/m²), ce qui explique en partie la mise en place de ce plafonnement.
Les trois loyers de référence à connaître
Tout le système repose sur trois seuils, calculés par l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP) par quartier (14 secteurs géographiques regroupant 80 quartiers), par type de bien (une pièce, deux pièces…) et par année de construction.
Le loyer de référence minoré : le seuil bas
C'est le plancher. Il est fixé à 30 % en dessous du loyer médian. Si votre loyer actuel est inférieur à ce seuil, vous pouvez demander une réévaluation lors du renouvellement du bail.
Le loyer de référence médian : la base
C'est la valeur centrale, le loyer "normal" pour un bien avec ses caractéristiques dans son quartier. C'est à partir de lui que tout se calcule. À titre d'exemple, le loyer de référence d'un deux-pièces non meublé dans le quartier d'Auteuil (16e) est de 24,9 €/m².
Le loyer de référence majoré : le plafond à ne pas dépasser
C'est la limite supérieure, fixée à 20 % au-dessus du loyer médian. Au-delà de ce niveau, le locataire a le droit d'obtenir une diminution. C'est le chiffre que tout propriétaire doit vérifier avant de signer un bail.
Comment vérifier le loyer de votre logement ?
Pas besoin de faire le calcul à la main. La Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) propose une carte interactive d'encadrement des loyers à Paris. Il suffit de renseigner les caractéristiques du logement et son adresse pour obtenir les trois valeurs de référence.
Un nouvel arrêté préfectoral est signé chaque année pour fixer les loyers de référence de la ville de Paris, avec une entrée en vigueur au 1er juillet. Pensez donc à vérifier les plafonds actualisés avant chaque nouvelle mise en location.
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Les règles selon les situations
Première mise en location
Le loyer doit respecter le loyer de référence majoré. C'est non négociable, sauf si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer (on y revient plus bas).
Renouvellement de bail
En cours de bail, le loyer ne peut évoluer que dans la limite de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. Une augmentation conforme à l'IRL peut néanmoins être illégale si elle conduit à dépasser le loyer de référence majoré applicable. Si votre loyer actuel dépasse déjà ce plafond, le bailleur a l'obligation de le baisser au renouvellement.
Changement de locataire
Entre deux locations successives, le propriétaire ne peut pas imposer au nouvel entrant un loyer supérieur à celui du locataire sortant, sauf à l'indexer sur l'IRL s'il ne l'a pas été depuis au moins douze mois, ou en cas de travaux d'amélioration substantiels.
Le complément de loyer : l'exception qui confirme la règle
Quand est-il autorisé ?
Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques véritablement exceptionnelles : vue imprenable, grande terrasse privative, jardin, équipements haut de gamme... Ces éléments doivent être réels, objectivables, et non déjà pris en compte dans le calcul du loyer de référence.
Le bail doit mentionner explicitement le montant du complément et sa justification. Sans cela, il est contestable.
Quand est-il interdit ?
Depuis août 2022, le complément de loyer est strictement interdit si le logement présente l'une de ces caractéristiques : sanitaires sur le palier, humidité sur les murs, DPE classé F ou G, fenêtres laissant passer l'air anormalement, vis-à-vis à moins de 10 mètres, infiltrations, problèmes d'évacuation récurrents, installation électrique dégradée, ou mauvaise exposition de la pièce principale.
Le cas des passoires énergétiques
C'est un point de plus en plus important. Depuis août 2022, il est strictement interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G, que ce soit lors du renouvellement du bail, de la révision annuelle ou d'une relocation. Cette interdiction s'applique sur tout le territoire, même hors zones d'encadrement. Et la réglementation continue de durcir : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2023, et les logements classés F le seront à partir de 2028.
Comment contester un loyer abusif ?
Si vous êtes locataire et que vous estimez que votre loyer dépasse les plafonds légaux, voici la marche à suivre. Commencez par une tentative de résolution amiable avec le propriétaire, en appuyant votre demande sur les loyers de référence applicables à votre logement. Si aucun accord n'est trouvé, saisissez la Commission de conciliation départementale, un service de médiation gratuit. En dernier recours, le tribunal judiciaire peut être saisi pour trancher.
Le locataire dispose d'un délai maximum de trois ans à partir de la date de signature du bail pour agir en justice. À compter du 15 janvier 2025, il est nécessaire de disposer d'un compte Mon Paris pour déposer un signalement de dépassement de loyer auprès de la Ville.
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Alors, investir à Paris malgré l'encadrement, c'est encore rentable ?
Oui, et franchement plus qu'on ne le croit. L'encadrement des loyers ne supprime pas la rentabilité, il la cadre. Paris affiche une rentabilité brute comprise entre 3,5 % et 5 % selon les biens et les arrondissements, avec des taux d'occupation parmi les plus élevés de France. La demande locative reste structurellement supérieure à l'offre, et les prix au m² continuent de se valoriser sur le long terme.
Investir à Paris, c'est accepter une rentabilité plus modeste qu'en province, en échange d'un risque locatif quasi nul et d'une valorisation patrimoniale solide. Pour peu que vous choisissiez le bon bien, dans le bon quartier, avec le bon régime fiscal, l'équation reste très favorable.
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