Depuis le 1er juillet 2021, un nouveau DPE a vu le jour : une petite révolution pour le secteur de l’immobilier français et particulièrement celui de l'investissement locatif !
Avant de louer un logement, le diagnostic de performance énergétique mérite mieux qu’un simple coup d’œil à la lettre affichée sur l’annonce. Ce document dit beaucoup plus qu’on ne l’imagine. Il donne une idée du niveau de consommation du bien, de son impact carbone, mais aussi de sa capacité à rester louable dans les années à venir. Et ce n’est plus un sujet secondaire : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont visés par l’interdiction de location au titre de la décence énergétique. Le DPE est donc devenu un vrai outil pour éviter les mauvaises surprises, autant pour un futur locataire que pour un propriétaire bailleur.
Le diagnostic de performance énergétique donne une lecture immédiate du bien
La note énergie situe le niveau de consommation
Le premier réflexe, c’est de regarder la note énergie. C’est elle qui classe le logement de A à G selon sa consommation théorique. Plus la note est proche de A, plus le logement est censé être économe. Plus elle glisse vers F ou G, plus il faut s’attendre à un bien gourmand en chauffage, en eau chaude et, souvent, en budget.
Ce qui rend cette note utile, c’est qu’elle sert de repère commun. Elle ne dépend pas uniquement des habitudes de l’ancien occupant. Elle permet surtout de comparer plusieurs logements entre eux plus facilement. Pour quelqu’un qui cherche à louer, c’est une manière simple de sentir si le bien risque d’être confortable… ou coûteux à vivre.
Dans les faits, cette lettre agit comme un raccourci très parlant. Un studio classé C n’envoie pas le même signal qu’un deux-pièces classé F. Et aujourd’hui, ce signal compte dès la première lecture de l’annonce.
La note climat mesure l’impact en émissions
On parle souvent de la consommation, mais le DPE ne s’arrête pas là. Il donne aussi une note climat. Celle-ci indique les émissions de gaz à effet de serre du logement. Autrement dit, elle montre si le bien est plus ou moins émetteur de CO2 selon son mode de chauffage et ses équipements.
C’est important, parce que deux logements peuvent sembler proches sur le papier tout en ayant un profil très différent. Un bien peut consommer de façon modérée, mais rester pénalisé par un système de chauffage peu favorable sur le plan climatique. À l’inverse, un logement rénové et bien équipé peut afficher une lecture plus cohérente entre dépenses et émissions.
Pour un candidat à la location, cette deuxième note donne un éclairage supplémentaire. Pour un bailleur, elle aide à comprendre d’où vient le problème et quels travaux peuvent vraiment changer la donne.
Les étiquettes influencent déjà la décision de louer
Aujourd’hui, une étiquette énergétique rassure ou refroidit très vite. C’est presque devenu un réflexe. Une bonne note évoque des charges plus contenues, un logement plus agréable à vivre et moins de risques réglementaires. Une mauvaise note, au contraire, fait naître des questions immédiates sur l’isolation, le chauffage ou les futures dépenses.
Cette sensibilité n’a rien d’excessif. Au 1er janvier 2025, les passoires énergétiques représentaient encore 12,7 % des résidences principales en France, soit 3,9 millions de logements. Cela montre à quel point le sujet reste massif, et pourquoi le DPE pèse autant dans les arbitrages.
En clair, le diagnostic de performance énergétique ne sert plus seulement à remplir une obligation. Il influence déjà la confiance qu’un logement inspire. Et sur un marché locatif tendu, cette confiance peut faire la différence très tôt.
Le diagnostic de performance énergétique a des effets concrets sur la location
Les passoires thermiques font face à des interdictions progressives
C’est le point que beaucoup découvrent un peu tard : le DPE peut désormais conditionner le droit même de louer. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués lorsqu’ils ne respectent pas les critères de décence énergétique. La suite est déjà connue : les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028, puis les logements classés E à partir du 1er janvier 2034.
Ce calendrier change complètement la manière de lire un bien. Une mauvaise note n’est plus seulement un défaut de confort. Elle peut annoncer un logement qu’il faudra rénover pour continuer à exploiter normalement.
C’est là que le DPE devient stratégique. Il ne dit pas seulement “ce logement consomme beaucoup”. Il dit aussi, de plus en plus, “ce logement risque d’être bloqué demain”. Pour un bailleur, c’est une information décisive. Pour un futur locataire, c’est un repère utile sur la solidité du bien à moyen terme.
Le loyer peut être encadré selon la classe du bien
Le diagnostic de performance énergétique a aussi un effet direct sur le loyer. Depuis le 24 août 2022, il n’est plus possible d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G dans plusieurs situations, notamment lors du renouvellement du bail, de la remise en location ou via la révision annuelle.
Concrètement, cela veut dire qu’un bien peut rester loué, mais avec un revenu locatif figé. Et cette nuance compte énormément. Beaucoup de propriétaires pensent d’abord à l’interdiction de louer, alors que le premier frein économique se joue souvent avant, avec l’impossibilité de revaloriser le loyer.
Pour un locataire, cette règle donne aussi plus de poids au DPE. Une mauvaise étiquette ne signale pas seulement des charges élevées. Elle révèle aussi un logement qui entre dans une zone de contrainte. Cela change la discussion sur le prix, sur les travaux attendus et sur la qualité réelle du bien.
Les travaux deviennent une condition de mise en conformité
Quand le DPE devient bloquant, les travaux ne sont plus un projet “pour plus tard”. Ils deviennent un levier concret pour remettre le logement à niveau. Isolation, fenêtres, ventilation, chauffage, production d’eau chaude : tout l’enjeu consiste à identifier les interventions qui améliorent réellement la performance énergétique du bien.
Le bon réflexe, c’est d’éviter les petits travaux dispersés qui coûtent de l’argent sans changer la classe finale. Mieux vaut raisonner avec une logique d’ensemble. Le DPE sert alors de point de départ, et l’audit énergétique peut aider à construire un plan plus crédible.
Il faut aussi garder en tête que des aides existent. Le financement peut donc alléger une partie de l’effort, même si le propriétaire doit toujours arbitrer entre coût des travaux, délai et gain locatif. En pratique, la rénovation énergétique n’est plus seulement une amélioration de confort. Elle devient souvent une condition pour louer sereinement dans le temps.
Le diagnostic de performance énergétique aide à arbitrer un projet immobilier
Un bon DPE rassure sur le niveau des charges
Un bon DPE envoie un message simple : le logement a plus de chances d’être stable, lisible et moins coûteux à vivre. Ce n’est pas une promesse absolue, bien sûr, mais c’est un indicateur rassurant. Pour un locataire, cela suggère un confort plus régulier. Pour un investisseur, cela réduit une partie de l’incertitude.
Cette lecture compte d’autant plus que les meilleurs logements restent peu nombreux. Au 1er janvier 2025, les passoires thermiques représentaient encore 12,7 % du parc, ce qui montre à quel point un bien bien classé garde un vrai avantage comparatif.
Dans un dossier locatif, cette bonne note devient vite un argument concret. Elle aide à projeter des charges plus supportables et un bien plus simple à défendre sur le marché.
Un mauvais DPE peut renforcer la négociation
À l’inverse, une mauvaise note n’est pas forcément rédhibitoire. Elle peut aussi ouvrir une négociation utile. Lorsqu’un logement est classé F ou G, il porte avec lui plusieurs sujets visibles : travaux probables, contraintes sur le loyer, risque réglementaire et attractivité parfois plus faible.
Cela donne une base plus solide pour discuter. Le prix affiché, le montant du loyer ou la rentabilité annoncée peuvent être remis en perspective à partir d’éléments concrets. Et plus les échéances réglementaires approchent, plus cet argument prend du poids.
En clair, le DPE permet de négocier sur du réel. Pas sur une impression. Pas sur une peinture fraîche ou une cuisine refaite. Sur la capacité du logement à rester viable dans la durée.
Le coût des travaux s’évalue avant de s’engager
C’est souvent là que tout se joue. Un logement peut sembler intéressant à l’achat ou à la location, puis perdre beaucoup d’attrait dès que l’on chiffre sérieusement les travaux nécessaires. Le DPE aide justement à poser cette question au bon moment : avant de s’engager.
Ce point est essentiel pour éviter les erreurs de calcul. Un bien peu cher peut devenir coûteux une fois intégrés l’isolation, le chauffage, la ventilation ou les menuiseries. À l’inverse, un logement plus cher mais mieux classé peut finalement se révéler plus simple, plus stable et plus rentable. Lire un DPE, ce n’est donc pas seulement lire une note. C’est essayer de voir ce que cette note implique derrière, en budget, en délais et en travaux.
La rentabilité locative se calcule avec plus de recul
Le diagnostic de performance énergétique oblige à raisonner plus loin que le rendement brut affiché sur une annonce. Un logement énergivore peut sembler rentable au départ, puis devenir moins intéressant à cause des travaux à prévoir, du gel du loyer ou de la difficulté à suivre l’évolution des règles.
À l’inverse, un bien mieux classé peut offrir une trajectoire plus tranquille. Moins de pression réglementaire, moins de négociations défensives, moins de risque de blocage à moyen terme. C’est une rentabilité moins spectaculaire sur le papier, parfois, mais plus solide dans la vraie vie : et c’est précisément ce que le DPE permet de voir ! Non pas seulement le coût d’aujourd’hui, mais le niveau de sécurité du projet dans le temps.
Les investisseurs anticipent le risque de blocage du bien
Un investisseur ne peut plus traiter un mauvais DPE comme un défaut secondaire. Le calendrier est connu, les restrictions avancent et le sujet pèse déjà sur les loyers, les travaux et la valorisation des biens. Un logement mal classé peut encore se louer aujourd’hui, mais il peut devenir plus compliqué à exploiter demain.
Il faut aussi vérifier un point souvent négligé : la validité du document. Un DPE remis pour une location doit avoir moins de 10 ans, mais ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Un bien présenté avec un ancien DPE doit donc être réévalué sérieusement avant toute décision.
Au fond, comprendre le diagnostic de performance énergétique avant de louer, c’est se donner une lecture plus lucide du logement. Le DPE parle de charges, de confort, de réglementation, de travaux et de potentiel locatif. Une bonne note rassure. Une mauvaise note n’empêche pas toujours d’avancer, mais elle oblige à réfléchir plus finement. Et c’est souvent ce regard-là qui évite les décisions prises trop vite.
Comment sont déterminées les étiquettes A à G?
Deux facteurs rentrent en compte
la consommation d’énergie primaire estimé en kWh/m2/an
l’émission de gaz à effet de serre, estimé en kgCO2/m2/an
Concrètement : c’est la fin des DPE vierges ! Néanmoins les DPE vierges réalisés entre 2017 et 2018 sont encore tolérés jusqu'à la fin 2024.
Bon à savoir sur la validité des anciens DPE: Les anciens DPE restent valables jusqu’à la fin de l’année 2024, si ils ont été effectués entre janvier 2018 et décembre 2021.
Le calendrier à retenir
01/07/2021: Entrée en vigueur du DPE opposable pour tous les logements (Loi Elan 2018)
01/01/2022: Les annonces immobilières doivent obligatoirement comporter l’étiquette énergie, l’étiquette climat et une estimation de la facture d’énergie (loi Energie Climat 2019)
01/01/2023: Il sera interdit de louer des logements dont la consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2 ([décret Décence, 2019](Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021))
01/01/2025: disparition des anciens DPE et interdiction de louer des logements notés G.
01/01/2028: interdiction formelle de mettre en location l’intégralité des logements classés F ou G.
En conclusion
Le DPE est devenu plus complet, plus lisible et opposable. Le calcul considère notamment la localisation du logement et il n’est plus possible d’avoir des DPE vierges. Il est vivement recommandé de réaliser un DPE dans le cadre d’un projet de vente. Chez Beanstock, nous tenons compte de cette nouvelle réglementation afin de prévoir des devis travaux en phase avec celle-ci ! Qu’elle soit économique, écologique ou éthique (pour le bien-être de vos locataires), on a tous une bonne raison de remettre aux normes des passoires énergétiques !
