Est-ce le bon moment pour investir en immobilier ?

Oct 5, 2023

5 minutes

Faut-il attendre la baisse des taux pour investir ? 

Non. Le taux auquel vous empruntez auprès de vos banques pour l'investissement locatif est composé du taux sur lequel se financent les banques (les OAT - Obligation Assimilable du Trésor - sont une bonne approximation), auquel s'ajoutent la marge des banques (l'argent qu'elle gagne) et les primes de risques (le coût du risque de défaut).

Une bonne approximation pour savoir à combien une banque doit vous prêter est d'ajouter entre 1,5 et 2% aux OAT 10 ans (graphe ci-dessous). 

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Taux de Rendement de l'Obligation en France - Source : Investing.Com

 

Si l'on regarde les fluctuations des OAT sur 20 ans, on remarque que les taux baissent en continue. Mais depuis 1 an, ils remontent en flèche. Toutefois, cette remontée est limitée et les taux oscillent dans un étroit couloir entre 2 et 3% depuis 1 an. Est-ce le bon moment pour investir? Cette question se pose légitimement dans le contexte actuel.

On peut aujourd'hui parler de stagnation des taux à des niveaux relativement faibles par rapport à l'historique. Malgré une légère hausse récente, les taux demeurent attractifs, offrant aux investisseurs une opportunité intéressante pour bénéficier de conditions de financement avantageuses. Cela peut constituer un facteur encourageant pour envisager un investissement immobilier dans le contexte actuel.

Si les taux immobiliers augmentent régulièrement depuis 1 an malgré la stagnation des taux de financement bancaire, c'est car les particuliers sont protégés en France par le fameux taux d'usure, qui lui augmente à un rythme beaucoup plus lent que les OAT. Alors, est-ce encore le moment pour investir ? Oui !

Rappel : Le taux d'usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils vous accordent un prêt. 

Notre conseil : Quelques semaines restent avant que les taux n'arrivent à 5% et on ne sait pas combien de temps ils y resteront. Si vous souhaitez (re)investir, faites-le vite. Et rappelez-vous que si les taux diminuent dans l'avenir, vous pourrez renégocier votre taux auprès de la banque. Beanstock vous accompagnera sans peine dans cette démarche.

Faut-il attendre la baisse des prix de l'immobilier ? 

Malheureusement, non plus. Prenons un exemple simple qui illustre pourquoi attendre la baisse des prix n'est pas une décision stratégique : La hausse des taux est trop rapide et franche pour être compensée par la baisse des prix. Lorsque le TAEG de votre emprunt passe de 4 à 5,5% (comme s'y attend le marché), il faut une baisse de 12% des prix d'achat pour compenser cette hausse. Peu probable. D'ailleurs, il est à noter que depuis 1 an le prix d'achat à crédit d'1 m2 à Paris a... augmenté de 40% ! 

Rappel : Le TAEG est le taux qui regroupe totalité des frais occasionnés par le prêt.
Malgré la hausse des taux, il est important de considérer d'autres facteurs tels que la demande soutenue, les avantages fiscaux et la stabilité du marché immobilier lors de l'évaluation du moment opportun pour investir dans l'immobilier.

Encore une fois, est-ce le bon moment pour investir ? Oui !

L'inflation est-elle temporaire ? 

C'est probable, oui. L'inflation est initialement due à l'augmentation du coût des matières premières. Dans un second temps, cette augmentation se répercute sur les prix des biens de consommation courante.Ensuite, elle peut devenir durable si les salaires augmentent rapidement et viennent rattraper le niveau d'inflation (c'est la spirale "prix-salaire" que craignent tant les économistes). Si l'inflation continuait d'augmenter, les salaires seraient obligés de suivre cette augmentation sinon les ménages finiraient par ne plus pouvoir consommer.

Aujourd'hui, on constate que les salaires n'ont pas augmenté en proportion de l'augmentation du coût de la vie, ce qui nous laisse constater que cette inflation est temporaire. Et les matières premières (gaz, pétrole, électricité) sont revenues peu ou prou à leur niveau d'avant guerre en Ukraine. Il y a donc de grandes chances pour que l'inflation finisse par se tarir. Est-ce le bon moment pour investir? Cette question se pose légitimement dans le contexte actuel.

Les experts l'estiment à 5% en 2023 en France, puis à 3-4% en 2024, pour revenir à 2% en 2025. Et quand bien même si celle-ci augmentait encore, investir dans l'immobilier reste le meilleur bouclier : vous pourrez augmenter vos loyers. À long terme, vous êtes toujours le gagnant en investissant le plus tôt possible. En analysant attentivement les tendances économiques et en prenant en compte les avantages de l'immobilier en tant que placement durable, il est possible de trouver des opportunités intéressantes pour investir dans l'immobilier même dans un contexte d'inflation temporaire.

...Est-ce encore le moment d'investir ? Définitivement, oui.
N'oubliez pas : l'investissement locatif reste un des placements les plus surs et les plus rentables ! 


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