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Le bail de location meublée : spécificités et éléments obligatoires
La location meublée séduit de plus en plus de propriétaires bailleurs pour sa souplesse juridique, sa fiscalité avantageuse (statut LMNP) et sa rentabilité souvent supérieure à la location vide.
Mais attention : le bail meublé obéit à un régime spécifique, défini par la loi du 6 juillet 1989, et comporte ses propres obligations et règles.
Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le bail de location meublée :
ses clauses essentielles, sa durée, le montant du dépôt de garantie, l’inventaire obligatoire, ainsi que les différents types de contrats possibles selon le profil du locataire.
Les spécificités du bail meublé
Les clauses obligatoires
Le bail de location meublée doit obligatoirement être rédigé par écrit et signé par les deux parties (propriétaire et locataire).
Il doit mentionner :
L’identité des parties,
La description complète du logement et de ses annexes,
Le montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie,
La durée du bail,
Les conditions de résiliation,
Et la liste détaillée des équipements mis à disposition.
Un bail mal rédigé ou incomplet peut être requalifié en bail vide, avec des conséquences juridiques importantes pour le propriétaire.
La durée du bail
La durée du bail meublé est plus flexible que celle d’un bail vide.
Elle est généralement fixée à 1 an renouvelable automatiquement par tacite reconduction.
Cependant, pour un locataire étudiant, elle peut être réduite à 9 mois, sans reconduction automatique à la fin du contrat.
Concernant la résiliation :
Le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un préavis d’un mois.
Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de 3 mois, et pour des motifs légitimes : vente du logement, reprise pour y habiter ou manquement du locataire à ses obligations.
Précisez toujours clairement les modalités de congé dans le contrat pour éviter toute ambiguïté.
Dépôt de garantie : montant et restitution
Le dépôt de garantie est une sécurité financière pour le propriétaire.
En location meublée, il peut atteindre jusqu’à deux mois de loyer hors charges, contre un mois seulement pour une location vide.
Ce montant doit être versé au moment de la signature du bail et restitué :
sous 1 mois si aucun dégât n’est constaté à la sortie,
sous 2 mois en cas de dégradations justifiant une retenue.
Toute retenue doit être justifiée par des devis ou factures et comparée à l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Conservez un suivi précis de l’entretien du bien (factures, photos, échanges) pour justifier toute retenue éventuelle et éviter les litiges.
Inventaire en location meublée : les éléments obligatoires
La loi impose une liste minimale de meubles pour qu’un logement soit considéré comme “meublé”.
Un inventaire précis doit être annexé au bail et signé par les deux parties.
L’équipement minimum comprend notamment :
Literie avec couette ou couverture,
Rideaux ou volets,
Plaques de cuisson, four ou micro-ondes,
Réfrigérateur et congélateur,
Table, chaises, vaisselle et ustensiles de cuisine,
Luminaires, étagères et rangements.
Attention, dans l’absence d’un seul de ces éléments peut faire requalifier la location en bail vide, avec un régime fiscal et juridique différent.
Le bail de location meublée, quelles mentions obligatoires ?
Un bail meublé ne se résume pas à un simple contrat de location : il s’agit d’un document juridique encadré par la loi, dont le contenu est strictement réglementé.
Ces mentions obligatoires garantissent la transparence, la sécurité juridique et la bonne compréhension des droits et devoirs du propriétaire comme du locataire.
Omettre une mention essentielle peut rendre le bail incomplet ou contestable, voire entraîner une requalification du contrat.
Fixer le loyer dans les zones tendues
Depuis la mise en place de l’encadrement des loyers, certaines villes (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux…) sont considérées comme des zones tendues.
Dans ces communes, le bailleur ne peut fixer librement le loyer : il doit respecter un plafond légal, défini par décret préfectoral.
Le contrat doit indiquer :
Le loyer de référence (fixé par la préfecture),
Le loyer de référence majoré,
Et, le cas échéant, le complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, étage élevé, prestations rares…).
Exemple : à Paris, le loyer de référence majoré pour un studio meublé dans le 11e arrondissement peut être de 34 €/m².
Fixer un loyer supérieur sans justification expose le bailleur à une demande de baisse de la part du locataire, voire à des sanctions administratives.
En dehors des zones tendues, le propriétaire reste libre de déterminer son loyer, mais il doit s’assurer qu’il reste cohérent avec les prix du marché local.
Meubles obligatoires
L’un des piliers du bail meublé est la présence d’un équipement complet, garantissant au locataire une occupation immédiate et confortable du logement.
La loi impose donc au propriétaire de fournir un mobilier minimum obligatoire, dont la liste doit être annexée au bail.
Cette liste comprend notamment :
Une literie complète,
Des rideaux ou volets,
Des appareils de cuisson et réfrigération,
Une table et des chaises,
De la vaisselle et des ustensiles de cuisine,
Des luminaires et espaces de rangement.
Afin d'éviter toute contestation, joignez un inventaire détaillé du mobilier au contrat, précisant l’état de chaque élément.
Cet inventaire, signé par le locataire, servira de référence lors de l’état des lieux de sortie.
Quels autres types de contrat de location meublée ?
Le bail meublé classique d’un an est le cadre le plus courant pour louer un logement meublé à un particulier.
Mais selon le profil du locataire et la durée de la location, d’autres formules existent, plus souples et adaptées à des besoins spécifiques.
Connaître ces options permet d’optimiser la gestion de ton bien tout en respectant la réglementation en vigueur.
Un bail de courte durée pour les locataires en mobilité
Le bail mobilité est un contrat créé par la loi ELAN (2018) pour répondre aux besoins des personnes temporairement en déplacement professionnel, en formation ou en mission.
Il s’adresse aux locataires en mobilité, comme les étudiants, stagiaires, salariés mutés ou indépendants en mission.
Ses principales caractéristiques :
Durée : entre 1 et 10 mois maximum, non renouvelable ni reconductible.
Aucun dépôt de garantie n’est autorisé.
Loyer libre, sauf dans les zones soumises à encadrement.
Le logement doit être meublé selon la liste légale des équipements.
Ce type de bail offre une flexibilité maximale au propriétaire, tout en évitant les contraintes de la location saisonnière ou des baux à répétition.
Il séduit particulièrement les investisseurs souhaitant rentabiliser un bien dans une grande ville étudiante ou dynamique (Paris, Lyon, Lille, Nantes…).
Un bail de 9 mois pour les étudiants
Spécifiquement conçu pour les étudiants, ce contrat reprend la plupart des règles du bail meublé classique, à une différence près :
il est signé pour 9 mois non renouvelables et sans tacite reconduction.
Les points essentiels :
Le logement doit être entièrement meublé.
Le loyer et les charges suivent les mêmes règles que pour un bail meublé standard.
Le locataire peut quitter le logement à tout moment, avec un préavis d’un mois.
Ce type de bail est particulièrement adapté aux investisseurs ciblant les villes universitaires.
Il permet de louer rapidement chaque année, avec un roulement prévisible et un rendement locatif souvent supérieur à la location vide.
Entre deux locataires, profite de la période estivale pour rafraîchir le logement et ajuster le loyer dans le respect du marché et de la réglementation
Le bail civil
Le bail civil (ou bail de droit commun) s’applique aux locations meublées qui ne constituent pas la résidence principale du locataire. Ce type de baux est largement utilisé par des propriétaires dans des zones tendues, car vous n'êtes pas soumis à l'encadrement de loyer.
Il concerne par exemple :
une location secondaire,
une location temporaire,
ou un logement de fonction.
Ce contrat est plus libre que le bail d’habitation classique :
La durée, le loyer et les conditions de résiliation sont librement fixés entre les parties.
Il n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, mais au Code civil.
Cependant, cette liberté implique aussi moins de protection pour le locataire, ce qui nécessite une rédaction claire et rigoureuse pour éviter les litiges.
Ce type de bail est idéal pour une location de courte ou moyenne durée (quelques mois), notamment pour des professionnels en mission ou des résidences secondaires.