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Le bail de location non meublée : spécificités et éléments obligatoires
Le bail non meublé, aussi appelé bail de location vide, est la forme la plus répandue de contrat de location en France. Encadré par la loi du 6 juillet 1989, il fixe les droits et obligations du propriétaire comme du locataire.
Ce contrat de location est moins flexible que la location meublée, il reste néanmoins une solution sûre et stable pour les bailleurs souhaitant un revenu locatif régulier et une occupation longue durée.
Contrat de bail non meublé : quelles spécificités ?
Durée d'un bail non meublé
La durée du bail non meublé dépend du type de bailleur :
3 ans si le propriétaire est une personne physique,
6 ans s’il s’agit d’une personne morale (société, SCI, etc.).
Le contrat est reconductible tacitement à son terme, sauf en cas de congé donné par l’une des parties.
Le locataire, lui, peut quitter le logement à tout moment, avec un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue ou pour motif spécifique : mutation, perte d’emploi, etc.).
La location nue est idéale pour les bailleurs recherchant une stabilité locative et des locataires de long terme, limitant ainsi la vacance entre deux baux. La durée des baux vide est drastiquement supérieur à celle des logements meublés.
Les charges récupérables
Dans une location non meublée, le propriétaire peut récupérer certaines charges payées à l’avance pour le compte du locataire.
Elles concernent principalement :
les charges liées à l’entretien de l’immeuble (ascenseur, parties communes, espaces verts),
la consommation d’eau froide et chaude,
la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Ces charges sont régularisées une fois par an, sur présentation des justificatifs.
Le bail doit clairement indiquer la nature et le mode de calcul des provisions mensuelles pour charges.
Privilégiez la transparence et conservez tous les justificatifs pour éviter tout désaccord avec le locataire lors de la régularisation annuelle. En revanche, dans un logement vide le propriétaire n'est pas responsable de la potentielle détérioration d'éléments, ainsi le locataire ne peut demander le changement de certains éléments.
Etat des lieux
Comme pour toute location, un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi et signé par les deux parties.
Ce document décrit précisément l’état du logement (murs, sols, équipements, propreté, compteurs…).
Il servira de base pour comparer la situation lors du départ du locataire et déterminer, le cas échéant, les retenues sur le dépôt de garantie.
L’état des lieux peut être réalisé sur support papier ou numérique.
En cas de désaccord, le recours à un huissier de justice est possible, les frais étant alors partagés.
Documents à joindre au bail
Un bail non meublé doit être accompagné de plusieurs documents obligatoires, garantissant la transparence de la location.
Parmi eux :
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : le diagnostic de performance énergétique (DPE), amiante, plomb, électricité, gaz…
L’attestation d’assurance habitation du locataire,
L’état des lieux d’entrée,
Et le règlement de copropriété (si le logement se situe dans un immeuble collectif).
Le bailleur doit aussi indiquer la surface habitable exacte, sous peine de sanctions en cas d’erreur importante.
Nous vous avons préparer un modèle de bail conforme à la loi ALUR que vous pouvez télécharger gratuitement en PDF.
Location nue : avantages et inconvénients
La location vide séduit par sa simplicité administrative et sa stabilité locative, mais elle n’est pas toujours la plus rentable.
Avant de choisir ce mode de gestion, il est essentiel d’en peser les forces et faiblesses.
Moins de flexibilité
Le principal inconvénient du bail non meublé réside dans sa durée longue et sa rigidité.
Une fois signé, le propriétaire ne peut reprendre le logement qu’à l’échéance du bail, sauf exceptions légales (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux).
De plus, la fiscalité est souvent moins avantageuse que pour la location meublée.
Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec deux régimes possibles :
le micro-foncier (abattement de 30 %),
ou le régime réel, plus adapté en cas de charges importantes.
Une rentabilité moins élevée
La rentabilité locative d’une location nue est généralement inférieure à celle d’un logement meublé.
Les loyers pratiqués sont plus bas (en moyenne -15 à -25 %), et le bailleur ne bénéficie pas des régimes fiscaux avantageux du statut LMNP. D'autant que le montant du loyer est souvent fixé dans des zones dites tendues (soumises à l'encadrement des loyers), et qu'il est 10 à 20% inférieur aux loyers meublés.
En revanche, elle offre une stabilité locative supérieure : les locataires restent souvent plusieurs années, réduisant la vacance et les frais de remise en location.
La location vide reste une excellente option pour les investisseurs recherchant simplicité, régularité et tranquillité, notamment dans les zones à forte demande résidentielle..