Créez et téléchargez gratuitement votre modèle d’état des lieux 2025 conforme Loi Alur, du studio au T5.
Envie d'aller plus loin ?
Mise en Location
Nos équipes gèrent votre prochaine mise en location : photos, visite virtuelle, sélection des dossiers, rédaction de l’annonce… Vous, concentrez-vous sur ce qui compte vraiment.
Rédaction de baux
Bail meublé, nu ou colocation ? Chaque bien a ses spécificités. Nous sélectionnons les clauses adaptées pour sécuriser votre bail et vous éviter les mauvaises surprises.
États des lieux d'entrée
Un souci dans votre logement ? Nos équipes travaux interviennent rapidement pour résoudre tous les petits tracas du quotidien et préserver la valeur de votre investissement.
États des lieux de sortie
Protégez vos revenus dès le premier euro : avec notre Garantie Loyers Impayés, dites adieu aux impayés et louez en toute sérénité.
Tout savoir sur l'état des lieux d'entrée et de sortie
L’état des lieux d’entrée et de sortie est une étape cruciale dans toute location, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé. Ce document officiel permet de constater l’état du logement à l’arrivée et au départ du locataire, évitant ainsi litiges et malentendus.
Bien réalisé, il constitue une preuve juridique en cas de dégradations ou de désaccord sur la restitution du dépôt de garantie.
Dans cet article, vous découvrirez quand et comment réaliser un état des lieux, les éléments à y faire figurer, ainsi que les bonnes pratiques pour protéger à la fois le bailleur et le locataire.
Quand faire un état des lieux ?
L'état des lieux d'entrée : le premier jour de la location
L’état des lieux d’entrée se réalise lors de la remise des clés, souvent le jour de la signature du bail ou au commencement de la location. Il doit être mené en présence du locataire et du propriétaire (ou de son représentant), pour que les deux parties puissent ensemble examiner l’état du logement et de ses équipements. Les deux parties doivent également relever les compteurs individuels.
Ce jour-là, l'état constaté du logement est celui dont le locataire sera tenu responsable en cas de modifications. Inversement, le propriétaire ne pourra déduire de frais du dépôt de garantie pour des conditions ou dommages antérieurs.
Pour les locations meublées, ce document est d'autant plus crucial puisqu'il sert d'inventaire précis des biens présents. Le document doit être daté, signé par les deux parties, et chaque partie doit en conserver un exemplaire.
Conseil pratique : consignez précisément tous les détails (tâches, rayures, ampoules absentes, etc.). En cas d’incertitude, ajoutez des photos datées pour soutenir vos observations.
Nous vous proposons un modèle d'état des lieux que propriétaires et locataires peuvent utiliser.
L'état des lieux de sortie : le dernier jour de la location
L’état des lieux de sortie est effectué lors de la restitution des clés à la fin du bail. Il sert à comparer l'état actuel du logement avec celui au moment de l'entrée. Toute dégradation non imputable à l'usure normale peut entraîner une retenue sur le dépôt de garantie. Il est impératif que cet état des lieux soit réalisé simultanément à la sortie, soit lors de la remise des clés.
Le logement doit se retrouver dans une condition équivalente à celle lors de l'entrée; autrement, le propriétaire est en droit de prélever des frais de réparation sur le dépôt de garantie du locataire. Le propriétaire n'est pas tenu de fournir des factures si elles sont demandées, car il peut inclure, par exemple, le coût d'une nouvelle peinture pour tenir compte de l'usure, même si celle-ci n'est pas réalisée.
Cependant, les montants retenus doivent demeurer raisonnables. Il revient au propriétaire d'être équitable, faute de quoi la retenue pourrait être contestée. Les deux parties doivent également relever les compteurs individuels.
Bon à savoir : en cas de refus du locataire de participer ou de signer l’état des lieux, le bailleur peut recourir à un huissier de justice. Les frais seront partagés entre les deux parties selon un barème officiel.
Que doit indiquer un état des lieux ?
Documents obligatoires
Un état des lieux conforme doit inclure diverses informations précises et standardisées essentielles. Parmi les mentions obligatoires figurent : l'adresse complète du logement ainsi que les coordonnées des deux parties, la nature de l'état des lieux (entrée ou sortie), la date de son établissement, les relevés des compteurs (eau, gaz, électricité), une description détaillée de chaque pièce (sols, murs, plafonds, menuiseries, systèmes de chauffage, sanitaires, électroménager, etc.), et les signatures du propriétaire et du locataire.
Il est crucial de détailler minutieusement l'état de chaque élément du logement dans l'état des lieux d'entrée et de sortie, en joignant des photos à l'appui pour plus de clarté.
Conseil : utilisez notre modèle conforme à la loi ALUR pour ne rien oublier. Certaines plateformes offrent des modèles numériques faciles à remplir et à archiver.
Comparatif au moment de la sortie
L’intérêt fondamental de l’état des lieux réside dans la comparaison entre l’état initial et l’état final du logement. Les dégradations observées doivent être décrites objectivement et avec précision (ex. : “peinture écaillée sur 1 m² au-dessus du radiateur”).
Les réparations dues à l'usure normale ne peuvent être imputées au locataire. Par exemple, l'usure d'un matelas relève de l’usure normale, tandis que des taches importantes peuvent entraîner des frais supplémentaires de réparation, obligeant le propriétaire à en acheter un nouveau. Il est conseillé de se faire accompagner par des professionnels pour garantir l’objectivité du constat, tel une agence immobilière.
Un barème de vétusté peut être annexé au bail pour préciser ce qui relève de l’usure naturelle ou d’une détérioration.
Un état des lieux bien fait : une protection pour propriétaire et locataires
L’état des lieux est bien plus qu’une simple formalité administrative.
Pour le propriétaire, il sert de preuve en cas de litige et garantit la protection de son patrimoine immobilier.
Pour le locataire, il assure qu’aucune retenue injustifiée ne sera appliquée sur le dépôt de garantie. Un etat des lieux bien fait est essentiel autant pour un parti que l'autre.
Le dépôt de garantie : un lien direct avec l’état des lieux
Le dépôt de garantie est directement lié à la qualité de l’état des lieux.
Lorsqu’un locataire quitte le logement, le bailleur doit comparer l’état d’entrée et l’état de sortie afin de vérifier si des dégradations ont été constatées.
Si des dommages dépassent la simple usure normale, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les réparations.
En revanche, si le logement est rendu dans le même état qu’à l’entrée, le dépôt doit être intégralement restitué dans les 30 jours suivant la remise des clés (ou 60 jours en cas de dégradations justifiées).
Accompagnez chaque remarque de photos datées et conservez les factures de travaux ou d’entretien. Elles serviront de justificatifs solides en cas de contestation.
Un état des lieux détaillé protège donc le propriétaire contre les pertes financières, tout en assurant au locataire une restitution équitable de son dépôt de garantie.
La grille de vétusté : un outil d’équité et de transparence
L’un des principaux points de tension lors d’un état des lieux de sortie réside dans la distinction entre usure normale et dégradation imputable au locataire.
C’est là qu’intervient la grille de vétusté, un document facultatif mais vivement recommandé.
La grille de vétusté permet de déterminer la durée de vie moyenne des éléments du logement (peinture, sols, équipements, électroménager, etc.) et la part de responsabilité entre bailleur et locataire en cas de détérioration.
Exemple : une moquette a une durée de vie moyenne de 8 ans. Si elle présente une usure naturelle après 5 ans, aucune retenue ne peut être appliquée au locataire. En revanche, une tache ou une brûlure importante pourra justifier une retenue partielle selon la grille.
Certaines grilles sont issues d’accords collectifs (comme celles de la Fédération des offices HLM ou de l’Union sociale pour l’habitat). Elles peuvent être annexées au bail pour servir de référence commune en cas de désaccord.
Grâce à cette approche objective, la grille de vétusté devient un outil de confiance qui sécurise la relation locative et évite les interprétations subjectives.