DPE: Comment l'intégrer dans votre stratégie locative
Jul 7, 2025
3 minutes
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un document obligatoire pour toute mise en location ou vente d’un bien immobilier. Il informe les locataires et acquéreurs sur la consommation d’énergie du logement et son impact environnemental.
Qu'est-ce que le DPE et pourquoi est-il obligatoire ?
Définition et objectif
Le Diagnostic de Performance Énergétique est un document normé qui attribue une note allant de A à G à un logement, en fonction de :
sa consommation d'énergie (chauffage, eau chaude, climatisation, ventilation)
ses émissions de gaz à effet de serre (CO2)
Les logements classés A sont les plus performants sur le plan énergétique, tandis que ceux classés G sont les plus énergivores. Le DPE vise à informer les futurs occupants, à sensibiliser aux économies d’énergie et à encourager la rénovation énergétique des bâtiments.
Logements concernés et durée de validité
Le DPE est obligatoire pour tous les logements à usage d’habitation, qu’ils soient proposés à la vente ou à la location, dès lors qu’ils sont occupés plus de 4 mois par an. Les exceptions concernent :
les bâtiments indépendants de moins de 50 m²,
les logements destinés à être occupés temporairement (locations saisonnières, résidences secondaires).
Le DPE est valable 10 ans, mais il peut perdre sa validité en cas de travaux modifiant la performance énergétique(rénovation de l’isolation, changement de chaudière, remplacement de fenêtres, etc.).
Depuis le 1er juillet 2021, seul le nouveau modèle de DPE est reconnu comme valide pour les ventes et locations. Les anciens DPE, réalisés avant cette date, restent valables jusqu’au:
31 décembre 2024 pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017,
31 décembre 2025 pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021.
Qui réalise le DPE ?
Le diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié, c’est-à-dire un professionnel formé et reconnu par un organisme accrédité (comme Qualibat ou I.Cert). Ce professionnel :
utilise une méthode de calcul standardisée (3CL-DPE 2021),
doit être indépendant,
engage sa responsabilité sur la fiabilité du diagnostic,
doit remettre un rapport complet au propriétaire.
Le DPE repose désormais uniquement sur les caractéristiques physiques du bien (surface, matériaux, isolation, équipements...) et non plus sur les factures.
Coût d’un DPE
Le prix d’un DPE varie en fonction :
de la surface du logement,
du type de bien (maison ou appartement),
de la localisation géographique,
du professionnel sollicité.
En moyenne, le prix se situe entre 100 € et 250 €. Le DPE est à la charge du propriétaire, vendeur ou bailleur.
Contenu du DPE
Le rapport du DPE doit obligatoirement comporter :
la classe énergétique (de A à G),
la classe climat (quantité de gaz à effet de serre émise),
une évaluation de la consommation annuelle d’énergie primaire,
une estimation du coût annuel d’énergie,
des recommandations de travaux pour améliorer la performance du bien,
des indications sur la qualité de l’isolation et du système de chauffage.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : si un locataire ou acheteur constate que les informations du DPE sont erronées (ex. : consommation réelle bien plus élevée), il peut engager la responsabilité du propriétaire ou du diagnostiqueur. Cette mesure vise à renforcer la transparence et la fiabilité du diagnostic.
DPE et interdiction de louer : les nouvelles échéances
Le calendrier des interdictions progressives
La loi Climat et Résilience de 2021 prévoit l'interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores. Voici les échéances à retenir :
Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de mise en location des logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an), soit environ 90 000 logements en France.
1er janvier 2025 : tous les logements classés G seront interdits à la location.
1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F.
1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E.
Ces mesures s’appliquent uniquement aux logements mis en location (baux d’habitation), y compris en cas de relocation ou de renouvellement de bail.
Quelles conséquences pour les propriétaires ?
Les propriétaires de biens mal classés devront :
engager des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation...),
ou cesser temporairement de louer leur bien jusqu’à l’amélioration du classement DPE.
En cas de non-respect, le bail peut être considéré comme nul, des sanctions financières peuvent être prononcées et le bien peut être inscrit au fichier des passoires thermiques, ce qui nuit à sa revente.
DPE, loyer et revalorisation : quel lien ?
Blocage des loyers pour les logements F et G
Dans les zones tendues, les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer lors de la relocation ou du renouvellement du bail. Cela signifie :
pas de revalorisation via l’IRL,
pas d’augmentation au titre de travaux si ceux-ci ne permettent pas de sortir du statut de passoire thermique.
Requalification du bail et actions possibles du locataire
Un locataire peut exiger :
une baisse de loyer,
la mise en conformité énergétique,
ou saisir le juge en cas de non-respect des règles.
Accès aux aides publiques
Un DPE récent est nécessaire pour accéder à certaines aides à la rénovation :
Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ),
Certificats d’Économie d’Énergie (CEE),
aides régionales ou locales.
La plupart de ces aides exigent une amélioration d’au moins deux classes énergétiques.
Valorisation du patrimoine
Un bon DPE facilite la location du bien, permet une meilleure revente, rassure les acquéreurs ou les investisseurs et ouvre droit à un financement plus avantageux grâce à de meilleures conditions de crédit.Demander à ChatGPT
À l’inverse, un logement mal classé risque :
une vacance locative prolongée,
une décote à la revente pouvant aller jusqu’à 10 à 20 % selon la zone,
un frein à l’emprunt bancaire, certaines banques exigeant un DPE minimum.
Le DPE est devenu bien plus qu’une simple formalité réglementaire : c’est un véritable outil stratégique de gestion de votre patrimoine immobilier. Il conditionne aujourd’hui votre capacité à louer votre bien, la fixation du loyer, l’accès aux aides, ainsi que la valeur de votre actif à moyen et long terme.
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