Is it better to make a rental investment today or wait for a drop in real estate prices? Discover our 100% personalized tool.
Price and interest rate trends: how to act? What is the best time to invest?
We have created a tool (Excel) that allows you to estimate the total cost of your operation according to the evolution of prices and interest rates.
How does it work?
Download the tool, fill in the required fields, and discover your optimal time to invest.
Don't have an investment project yet?
Discover our latest off-market opportunities!
Le marché peut-il offrir une vraie fenêtre
Les taux redonnent-ils de la visibilité ?
Le vrai changement, ce n’est pas un retour à des taux très bas. C’est la fin du brouillard. Après la remontée brutale de 2022 à 2024, les acheteurs peuvent de nouveau bâtir un budget plus stable. En janvier 2026, le taux moyen des crédits à l’habitat tournait autour de 3,06 %, avec 3,17 % hors renégociations. Ce n’est pas “bon marché”, mais c’est assez lisible pour construire une stratégie sérieuse.
Cette stabilité change beaucoup de choses. Elle permet de comparer plus calmement plusieurs biens, de simuler un crédit sans voir tout le projet basculer en quelques semaines, et de mieux arbitrer entre surface, localisation et durée d’emprunt. Bref, on recommence à raisonner.
Les prix laissent-ils enfin négocier ?
Oui, davantage qu’il y a deux ou trois ans. Les prix dans l’ancien ont légèrement remonté fin 2025, avec +1,1 % sur un an, mais on reste dans un marché beaucoup moins tendu qu’au sommet du cycle. Cela laisse encore de la place à la négociation, surtout sur les biens qui cumulent défauts, travaux ou mauvais DPE.
C’est d’ailleurs ce qui rend la période intéressante : on n’achète pas forcément “au plus bas”, mais on peut encore acheter dans de meilleures conditions de discussion. Et cela, sur un projet immobilier, peut peser très lourd.
Les villes créent-elles encore de belles opportunités ?
Oui, mais il faut oublier l’idée d’un marché immobilier uniforme. Paris, Lyon, Toulouse, Lille ou Nantes ne racontent pas la même histoire. En janvier 2026, Paris tournait autour de 9 570 € le m² pour les appartements, quand d’autres grandes villes restaient entre 3 300 € et 4 500 € le m². Le même budget ne donne donc ni la même surface, ni le même rendement, ni le même niveau de risque.
Aujourd’hui, les belles opportunités existent surtout là où le prix d’entrée reste cohérent avec la demande locale. C’est moins spectaculaire qu’une promesse de “ville miracle”, mais beaucoup plus réaliste.
Visualisez mieux la rentabilité des villes de France grâce à notre carte interactive !
Le bon moment dépend-il surtout de vous
Un projet locatif supporte-t-il mieux l’attente ?
Oui, parfois. Un investissement locatif peut attendre quelques mois si ce délai permet d’améliorer l’apport, de mieux cibler la ville ou de sécuriser la rentabilité. En 2025, la production de crédits est repartie à la hausse, mais les banques restent attentives à la solidité du montage et au reste à vivre.
Sur un projet locatif, attendre n’a de sens que si cela sert à renforcer les chiffres. Sinon, l’attente devient souvent une manière élégante de repousser une décision sans résoudre le vrai problème.
Une résidence principale change-t-elle la décision ?
Oui, nettement. Une résidence principale n’est pas qu’un investissement. C’est aussi un projet de vie. On n’achète pas seulement pour “rentabiliser”, mais pour se stabiliser, arrêter de louer, sécuriser son cadre de vie et se projeter sur plusieurs années.
Dans ce cas, le bon moment dépend moins du marché que du confort futur. Si la mensualité reste saine, si le bien correspond vraiment au besoin et si l’horizon est long, acheter peut être cohérent même sans “timing parfait”. Le marché ne décide pas tout à votre place.
Un apport rassure-t-il vraiment la banque ?
Oui, clairement. En 2025, l’apport personnel moyen a encore progressé, dépassant de plus de 44 % son niveau de fin 2019. Cela montre à quel point les banques valorisent aujourd’hui les dossiers capables d’absorber les frais, une partie du projet, voire quelques travaux.
Un apport ne fait pas tout, mais il envoie un signal fort : le projet est préparé, et l’emprunteur garde une marge de sécurité. Dans un marché du crédit plus sélectif, c’est loin d’être un détail.
Le financement rend-il l’achat raisonnable
Les mensualités restent-elles confortables pour vous ?
C’est la vraie question. Le cadre bancaire fixe une limite de 35 % de taux d’effort, assurance comprise. Mais une banque peut valider un dossier qui reste, dans la vie réelle, trop serré pour être vécu sereinement.
Un achat raisonnable, ce n’est pas juste une mensualité “acceptée”. C’est une mensualité qui laisse encore de l’air pour vivre, épargner et absorber les imprévus. C’est là que beaucoup de projets se jouent, bien plus que sur le prix affiché.
Les frais cachés pèsent-ils sur le budget ?
Oui, et souvent plus qu’on ne l’anticipe. Frais de notaire, travaux, charges de copropriété, assurance emprunteur, ameublement, taxe foncière : tout cela peut faire déraper un budget qui semblait encore crédible sur le papier. L’ANIL rappelle d’ailleurs l’importance d’anticiper précisément ces coûts avant de signer.
C’est souvent là que se cache la vraie fragilité d’un projet. Un bien peut sembler accessible à l’achat, puis devenir lourd une fois tous les frais additionnés. Et en immobilier, une mauvaise surprise budgétaire pèse longtemps.
Le loyer couvre-t-il vraiment l’effort demandé ?
Pas toujours, et rarement autant qu’on l’imagine au départ. Un loyer ne compense pas à lui seul la mensualité, les charges non récupérables, la vacance locative, l’entretien, la fiscalité et les imprévus. Il faut donc raisonner en rentabilité nette, pas en simple comparaison entre loyer et crédit.
Un projet locatif peut rester pertinent avec un petit effort d’épargne mensuel. En revanche, s’il exige un complément important tout en reposant sur un loyer optimiste, il devient vite fragile. Un bon investissement locatif se défend dans un scénario prudent, pas seulement dans le meilleur des cas.
Les biens à rénover valent-ils le détour
Les passoires thermiques ouvrent-elles une négociation ?
Oui, souvent. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être remis en location comme résidence principale, et les loyers des logements F et G restent encadrés. Résultat : ces biens sont devenus plus difficiles à exploiter pour certains propriétaires, ce qui renforce le pouvoir de négociation de l’acheteur.
Attention tout de même : une passoire thermique n’est pas automatiquement une bonne affaire. Elle le devient seulement si le prix baissé compense vraiment le coût réel des travaux.
Les travaux créent-ils une vraie valeur ?
Oui, lorsqu’ils corrigent un vrai handicap. Une rénovation énergétique bien pensée améliore le confort, réduit les charges, sécurise la mise en location et facilite la revente. Les études des Notaires de France montrent d’ailleurs que la performance énergétique pèse désormais davantage dans la valeur d’un logement.
Autrement dit, les travaux créent de la valeur quand ils rendent le bien plus simple à vivre, à louer et à revendre. Pas quand ils se limitent à des dépenses mal ciblées.
Les accompagnements évitent-ils les mauvaises surprises ?
Oui, et c’est devenu essentiel. En 2026, certains parcours d’aides comme MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur imposent un accompagnement dédié, justement pour mieux encadrer les devis, les priorités de travaux et le reste à charge. Les aides existent toujours, avec un budget national de 3,6 milliards d’euros en 2026, mais les règles ont évolué et doivent être vérifiées avant de se lancer.
Un projet de rénovation bien accompagné évite surtout deux erreurs fréquentes : sous-estimer le budget et surestimer les aides. Et c’est souvent ce qui sépare un bien à potentiel d’un vrai piège.
Attendre expose-t-il aussi à un vrai coût
Reporter l’achat fait-il perdre des opportunités ?
Oui, parfois. Le marché ancien a retrouvé du mouvement, avec 945 000 transactions sur douze mois à fin décembre 2025, soit environ 12 % de plus sur un an. Cela veut dire que les bons biens recommencent à circuler plus vite.
Quand un dossier est prêt, attendre peut donc coûter plus qu’on ne croit : moins de marge de négociation, moins de choix, et parfois une reprise progressive des prix qui efface le bénéfice d’une attente passive.
Le marché peut-il repartir plus vite que prévu ?
Oui, surtout si le crédit continue de se normaliser. En février 2026, la production de crédits à l’habitat hors renégociations atteignait 11,6 milliards d’euros, signe d’un marché plus actif qu’un an plus tôt. De son côté, l’Insee confirme plusieurs trimestres consécutifs de légère hausse dans l’ancien.
On n’est pas face à une flambée. Mais une reprise progressive suffit déjà à réduire les marges de manœuvre de ceux qui attendent encore “le vrai bon moment”.
Décider maintenant demande-t-il surtout une méthode ?
Oui. Et c’est sans doute la conclusion la plus utile. En 2026, investir en immobilier n’est ni une évidence ni une erreur par principe. C’est une question de méthode. Il faut un budget respirable, un financement cohérent, un bien défendable, un marché local compréhensible et un horizon assez long.
Attendre peut être intelligent si cela permet de corriger une faiblesse précise : davantage d’apport, un projet plus rentable, une cible mieux choisie. En revanche, attendre sans stratégie devient risqué dans un marché qui se remet doucement en marche. Le bon moment, en immobilier, n’est donc pas celui que l’on devine parfaitement. C’est celui où l’opération devient assez solide pour être assumée sans se raconter d’histoire.
