Les revenus fonciers
Lorsque vous réalisez un investissement locatif, les loyers que vous percevez en tant que propriétaire bailleur en location nue sont, pour le fiscaliste, des revenus fonciers qui doivent être déclarés aux impôts.
Ils constituent l’une des 8 catégories de revenus imposables. Dans le cas de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), les revenus locatifs sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela ne les dispense bien évidemment pas d’être déclarés aux impôts, sous leurs propres régimes d’imposition, au titre de la catégorie BIC. On vous renvoie à l’article que nous y avons consacré ici.
Chers loueurs d’un logement non meublé, on fait le point pour vous sur les différents régimes d’imposition ainsi que les charges déductibles.
Les différents régimes d’imposition 🔎
Comme leurs cousins les BIC, les revenus fonciers peuvent relever de 2 régimes d’imposition distincts, au choix :
Le régime micro-foncier : jusqu’à 15 000 euros de recettes annuelles, il consiste en un abattement forfaitaire de 30% de charges ;
Le régime réel : vous faites vous-même le calcul de vos revenus nets imposables en déduisant de vos revenus perçus les charges déductibles et d’éventuels avantages fiscaux (Pinel, Denormandie).
Comment choisir ? Chacun de ces régimes présente des avantages et des inconvénients, il convient de les examiner à la lumière du montant de vos revenus et de vos charges :
Si vos recettes sont supérieures à 15 000 euros, vous n’avez d’autre choix que le régime réel ;
Si vos recettes n’excèdent pas ce plafond, faites la somme de vos charges déductibles. Si elles sont supérieures au quote-part de 30% des revenus fonciers, alors le régime réel sera plus avantageux (NB : en changeant de case de la sorte, vous êtes tenu.e de conserver ce nouveau régime pendant 3 ans). Si ce n’est pas le cas, restez au régime micro-foncier qui a le bon goût d’être simplifié en termes de déclaration.
Quelles charges déduire au régime réel ? 👍🏻
Le principe général est le suivant : sont déductibles toutes les charges correspondant à l’entretien du logement mis en location. Cela n’inclut pas les améliorations pures (agrandissement, piscine, terrasse…).
Voici une liste de catégories encore plus parlante :
Dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration de la performance énergétique ;
Frais de gestion ;
Provisions pour charges de copropriété ;
Primes d’assurance ;
Intérêts d’emprunt ;
Impôts et taxes ;
Indemnités d’éviction et frais de relogement.
Enfin, pour qu’une charge appartenant aux catégories susmentionnées soit réellement déductible - c’est le cas de le dire - il faut :
Qu’elle puisse être justifiée (factures et justificatifs de paiement à conserver dans la perspective d’un contrôle fiscal) ;
Qu’elle incombe bel et bien au propriétaire ;
Qu’elle ait été acquittée au cours de l’année d’imposition