Encadrement des loyers : règles, zones concernées et risques pour les propriétaires
Jul 7, 2025
2 minutes
L'encadrement des loyers est une mesure réglementaire visant à contenir la hausse des loyers dans les zones tendues, c’est-à-dire là où la demande locative dépasse largement l’offre. Instaurée pour protéger les locataires tout en assurant un marché immobilier plus stable, cette règle impose un plafond aux loyers pratiqués dans certaines communes.
Définition d'une zone tendue et comment vérifier si votre ville est concernée
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Une zone tendue est une agglomération où le marché locatif est déséquilibré : la demande y est nettement plus forte que l’offre, entraînant une hausse rapide et continue des loyers. Ce déséquilibre justifie l'application de mesures spécifiques telles que :
le plafonnement de l’évolution des loyers entre deux locations,
la réduction du préavis pour le locataire (1 mois au lieu de 3),
et la taxe sur les logements vacants.
La liste des zones tendues est fixée par décret. Elle comprend actuellement plus de 1 100 communes, réparties sur 28 agglomérations comme Paris, Lyon, Lille, Marseille, Bordeaux, etc.
Comment savoir si votre ville est en zone tendue ?
Vous pouvez vérifier si votre logement est situé en zone tendue en consultant le site officiel du gouvernement : simulateur zone tendue
Il vous faut entrer le code postal ou le nom de la commune pour connaître le statut du marché locatif.
Fonctionnement de l’encadrement des loyers
Les villes soumises à l’encadrement renforcé
Certaines villes appliquent un encadrement renforcé du loyer initial, dit "double encadrement". Cela signifie que le loyer d’un nouveau bail doit être compris entre :
un loyer de référence minoré,
un loyer de référence,
et un loyer de référence majoré.
Ces valeurs sont fixées chaque année par arrêté préfectoral en fonction de la typologie du bien (nombre de pièces, époque de construction, logement meublé ou non) et du secteur géographique.
Possibilité de complément de loyer
Un complément de loyer est autorisé si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (ex. : vue dégagée, terrasse, équipement haut de gamme). Ce complément doit être justifié dans le bail et peut être contesté par le locataire devant la commission de conciliation.
Les villes concernées par ce dispositif
Au 1er juillet 2024, les villes ayant adopté ce dispositif sont notamment :
Paris (depuis 2019),
Lille et Hellemmes (depuis 2020),
Lyon et Villeurbanne (depuis 2021),
Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble...
D'autres villes comme Grenoble, Marseille ou Toulouse pourraient s'ajouter prochainement.
Cas pratiques : Paris, Lille, Lyon
Paris : un encadrement strict et surveillé
Depuis juillet 2019, Paris applique un encadrement des loyers dans les 80 quartiers de la capitale. Les loyers de référence sont fixés par l’arrêté préfectoral et varient selon :
la date de construction,
l’adresse exacte,
la surface et le type de location (vide ou meublé).
À Paris, les contrôles sont fréquents et les sanctions appliquées. Le plafond est strictement surveillé, et la Ville de Paris permet aux locataires de signaler un loyer excessif via une plateforme dédiée.
Lille : pionnière et volontaire
Lille a été l’une des premières villes à expérimenter l’encadrement des loyers. Le dispositif a été suspendu en 2017 puis réinstauré en 2020. Il s’applique aussi à Hellemmes et Lomme. Les bailleurs doivent s’assurer que leur loyer respecte les références fixées par le préfet du Nord.
L’Agence d’Information sur le Logement (ADIL) du Nord propose un simulateur de loyer permettant aux bailleurs de vérifier leur conformité.
Lyon : un encadrement plus récent mais croissant
Lyon et Villeurbanne ont rejoint le dispositif depuis novembre 2021. L’encadrement concerne tous les nouveaux baux signés (y compris relocations et renouvellements). Le loyer de référence est calculé en fonction :
du secteur IRIS,
de la nature du bien (meublé ou non),
de la taille et de l’ancienneté.
Des actions pédagogiques sont menées pour accompagner les bailleurs dans l’application de la réglementation, mais des contrôles devraient s’intensifier dans les prochaines années.
Sanctions en cas de non-respect de l’encadrement
Quels sont les risques pour le propriétaire ?
En cas de non-respect de l’encadrement :
le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation,
puis le tribunal judiciaire pour demander une réduction de loyer,
le bail peut être requalifié,
le bailleur peut être contraint de rembourser les trop-perçus,
et encourir une amende administrative allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique (15 000 € pour une personne morale).
Les contrôles et recours
Certaines villes, comme Paris, ont mis en place des cellules de contrôle actives. Les locataires peuvent signaler un dépassement via une plateforme ou en s’adressant à l’ADIL locale. En cas de litige, un dialogue est d’abord recherché avant une procédure judiciaire.
Face à un cadre législatif de plus en plus exigeant, il est impératif pour les bailleurs d’être informés, réactifs et rigoureux. L’encadrement des loyers n’est pas un frein à la rentabilité si l’investissement est bien calibré. Il permet même de limiter les abus et de sécuriser les revenus locatifs sur le long terme.
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