Peut-on louer un logement avec un mauvais DPE ?
Jul 7, 2025
2 minutes
Depuis plusieurs années, le DPE est devenu un élément incontournable dans le secteur immobilier. Diagnostic obligatoire lors de la mise en location ou en vente, le DPE influence désormais directement le montant des loyers.
Comment un mauvais DPE peut-il faire baisser la valeur locative d’un bien ? Pourquoi la performance énergétique devient-elle un critère décisif ?
Comprendre le DPE : un outil au cœur du marché locatif
Le Diagnostic de Performance Énergétique, plus connu sous le sigle DPE, est un document obligatoire en France depuis 2006 pour toute mise en location ou en vente.
Qu’est-ce que le DPE ?
Le DPE évalue la consommation d’énergie d’un logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il attribue au logement une note allant de A (logement économe) à G (passoire thermique). Cette étiquette énergie est devenue un critère de comparaison entre biens immobiliers.
Les obligations légales liées au DPE
Le DPE doit être présenté lors de toute transaction immobilière. Depuis la réforme de juillet 2021, il est opposable : un locataire peut donc se retourner contre un propriétaire en cas de DPE erroné.
Les interdictions actuelles et à venir
Depuis 2023, la loi Climat et Résilience a fixé des interdictions progressives :
Depuis janvier 2023, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location.
En 2025, l’interdiction s'étend à tous les logements classés G.
En 2028, ce sera le tour des logements classés F.
D’ici 2034, ce sera le tour des logements classés E.
Pourquoi un mauvais DPE fait baisser le loyer ?
Le classement énergétique d’un logement influence directement la perception qu’en ont les locataires et donc le prix qu’ils sont prêts à payer.
Des locataires de plus en plus sensibles à la performance énergétique
Aujourd’hui, la majorité des locataires regarde attentivement le DPE avant de signer un bail. Un logement mal isolé engendre des factures énergétiques élevées : un mauvais DPE peut ainsi dissuader de potentiels candidats ou forcer le propriétaire à baisser le loyer pour rester attractif.
Les contraintes réglementaires pèsent sur la fixation du loyer
Avec l’interdiction progressive des « passoires thermiques », un mauvais DPE peut aussi signifier une interdiction de louer à court ou moyen terme. Le propriétaire se voit alors contraint de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour conserver la rentabilité de son bien.
Certaines études ont montré qu’un logement classé A ou B peut se louer jusqu’à 15 % plus cher qu’un bien similaire classé E ou F. À l’inverse, un logement mal noté devra souvent compenser son manque de performance énergétique par un loyer plus bas.
Mauvais DPE : quels impacts pour les propriétaires et les locataires ?
Un mauvais DPE ne pèse pas uniquement sur le montant du loyer, il a aussi des conséquences plus larges sur le budget des occupants et sur la valeur patrimoniale du bien.
Les conséquences pour le propriétaire bailleur
Un logement mal classé au DPE peut devenir difficile à louer, voire invendable sans décote importante. Pour maintenir une rentabilité correcte, le propriétaire doit souvent accepter un loyer plus bas ou investir dans des travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation.
L’impact pour le locataire
Pour le locataire, un mauvais DPE se traduit par des charges énergétiques élevées : chauffage, climatisation et eau chaude sanitaire représentent une part importante du budget mensuel. À surface équivalente, un logement mal isolé peut coûter plusieurs centaines d’euros supplémentaires par an.
Face à ces surcoûts, de nombreux locataires préfèrent se tourner vers des logements mieux notés, même si le loyer facial est un peu plus élevé. Le calcul se fait désormais en « loyer + charges » : un bon DPE devient donc un argument commercial fort.
Comment améliorer un mauvais DPE pour préserver ses loyers ?
Heureusement, un DPE défavorable n’est pas une fatalité. Des solutions existent pour améliorer la note énergétique d’un logement et ainsi maintenir une bonne valeur locative.
Réaliser un audit énergétique précis
Avant de lancer des travaux, il est recommandé de réaliser un audit énergétique. Cet état des lieux détaillé identifie les principales sources de déperdition thermique : isolation des combles, des murs, des fenêtres, système de chauffage obsolète… L’audit permet de prioriser les travaux pour optimiser leur efficacité et leur rentabilité.
Mettre en place des travaux de rénovation adaptés
Pour améliorer un DPE, il faut viser les principaux postes de consommation :
Depuis janvier 2023, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location.
Isolation thermique : murs, combles, planchers.
Remplacement des fenêtres pour des modèles double ou triple vitrage.
Modernisation du chauffage : installer une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur.
Ventilation efficace pour limiter l’humidité.
En plus d’améliorer le DPE, ces rénovations augmentent la valeur patrimoniale du bien, attirent davantage de locataires et limitent les périodes de vacance locative.
Quels leviers pour limiter l’impact d’un mauvais DPE ?
Outre les travaux, certains leviers peuvent aider les propriétaires à limiter les conséquences d’un mauvais DPE sur les loyers.
Communiquer de façon transparente
Un propriétaire qui assume un DPE moyen mais justifie un loyer plus bas ou propose des améliorations à court terme peut rassurer ses locataires. Une bonne transparence sur la consommation réelle, les charges prévisionnelles ou les travaux planifiés est un atout pour conserver la confiance.
Profiter des aides publiques pour la rénovation énergétique
Des dispositifs existent pour accompagner financièrement les rénovations : Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), éco-prêt à taux zéro… Bien utilisés, ces coups de pouce réduisent l’investissement initial et améliorent rapidement le classement DPE.
Conclusion
Un mauvais DPE impacte directement le montant du loyer et la rentabilité locative d’un bien. Dans un contexte de réglementation de plus en plus stricte, il est essentiel pour les propriétaires bailleurs de prendre au sérieux ce diagnostic
Le DPE n’est plus un simple papier administratif : c’est un véritable indicateur de valeur pour tout logement destiné à la location. Bien géré, il devient un levier pour optimiser ses revenus locatifs et valoriser durablement son patrimoine.
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